부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34994 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 50.05㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

194,398,760원 1억 9,439만 감정가 262,000,000원

감정가의 74% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 183,400,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,834만원

최저가의 10% · 18,340,000원

실거래 대비

▼ 11.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.21억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 인수 가능성이 있었지만 HUG 확약으로 인수 리스크가 완화된 다세대. 유찰 후 가격 메리트 확인이 필요합니다.

가격 최저가 1.834억 = 최근12개월 거래 2.6억의 70.5% — 최근 시세 대비 할인 구간
자금 입찰보증금 약 1,834만원 · 현재 회차 인수액 0원
리스크 김청하 임차권등기 인수 가능성이 있었으나 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출

한 줄 평 임차권등기 김청하의 대항력·우선변제권이 확인되는 물건이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 인수 위험은 완화됩니다. 현재 최저가는 최근12개월 거래 2.6억 대비 70.5% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 임차권등기 관련 서류 확인은 필수입니다.

감정가

262,000,000원

다세대

최저가

183,400,000원

1회 유찰

최근12개월 거래

260,000,000원

최저가 대비 70.5%

매수인 인수

0원

확약 반영

인천지방법원 2025타경34994. 부천시 원미구 중동 한울팰리스 가동 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적 50.05㎡ 규모이며 소유자는 이세일입니다. 권리관계 핵심은 2023년 설정된 주택임차권등기입니다. 김청하 임차인은 말소기준권리 이전 임차권으로 대항력과 우선변제권이 있으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34994
소재지	경기도 부천시 원미구 중동 3-24 한울팰리스 제가동 2층 201호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 50.05㎡
소유자	이세일
감정가 / 최저가	262,000,000원 / 183,400,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 250,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준권리 이전 임차권등기 김청하가 핵심입니다. 임차보증금은 등기상 확인되지 않지만 임차권등기명령, 전입, 확정일자 정보가 존재하며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 매수인 인수 위험은 현재 0원으로 반영합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	대항력	우선변제	비고
김청하	2021.02.26	有	가능	임차권등기 · 확약서 제출
정은지	2025.02.17	없음	해당 없음	말소기준권리 이후 전입
조하나	2025.02.17	없음	해당 없음	말소기준권리 이후 전입

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간

단지	한울팰리스(3-24)
세대수	11세대
최근 거래	2026.06 55.22㎡ 4층 260,000,000원
최근12개월 평균	260,000,000원
최저가 대비	70.5%
추세	최근 거래가 이전 거래 대비 10.6% 상승

✅ 가격 관점 최저매각가 183,400,000원은 최근12개월 거래 260,000,000원 대비 낮은 수준입니다. 최근 거래와 비교하면 할인 여지가 있습니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,367,600원
우리금융캐피탈 가압류	19,728,526원	19,728,526원
주택도시보증공사	250,000,000원	160,303,874원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 할인 구간입니다.

⚠️ 확인 포인트 임차권등기 김청하는 대항력 있는 임차인입니다. 확약으로 인수 위험은 낮아졌지만, 실제 입찰 전 말소동의 확약서 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 김청하 임차권등기 및 확약서 내용을 반드시 확인하세요.
가격 판단. 최근12개월 거래 2.6억 대비 현재 최저가 1.834억은 할인 구간입니다.
환금성. 11세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적일 수 있습니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인”

이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 일반적인 대항력 임차인 물건이라면 보증금 인수 위험을 크게 봐야 하지만, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 현재 분석상 인수액은 0원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 할인되어 가격 매력은 있습니다. 다만 소규모 다세대 특성과 임차권등기 관련 서류 확인을 전제로 접근하는 것이 적절합니다.

부동산강제경매

임차권등기 리스크는 줄였지만, 원본 확인은 필요하다 — 부천 한울팰리스 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 6,200만원
2	2026-07-08	대기	1억 8,340만원