수원지방법원 2024타경58540. 호매실IC 서측 인근의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 연와조 스라브지붕 단층주택으로, 지층은 차고 및 대피소이나 현황상 창고, 1층은 방·거실·주방·화장실 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다. 도시가스 난방과 전기·위생·급배수 설비가 있으며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리관계의 핵심은 오래된 근저당 네 건이 현재 살아 있는지가 아닙니다. 1990년부터 2001년 사이 설정된 을구 1·2·3·5번 근저당은 모두 2001년부터 2006년 사이 말소 완료됐습니다. 현재 말소기준은 2015년 설정된 채권최고액 980,000,000원의 근저당이며, 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 신청됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경58540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 829-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 지층: 차고 및 대피소로서 현황 창고 · 1층: 단독주택 |
| 호매실동 829-1 토지 | 372㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 1,084,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 844,442,100원 / 413,776,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 743,180,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 명시 법정지상권 | 해당 없음 |
공유자 현황 — 상속으로 8명 분할
| 공유자 | 지분 | 취득 원인 |
|---|---|---|
| 강순자 | 91분의 21 | 2023.08.09. 상속 |
| 권명주 | 91분의 4 | 2023.08.09. 상속 |
| 권민석 | 91분의 6 | 2023.08.09. 상속 |
| 권정훈 | 91분의 4 | 2023.08.09. 상속 |
| 박창은 | 91분의 14 | 2023.08.09. 상속 |
| 박태원 | 91분의 14 | 2023.08.09. 상속 |
| 박현실 | 91분의 14 | 2023.08.09. 상속 |
| 박현화 | 91분의 14 | 2023.08.09. 상속 |
상속일은 2023.08.09., 소유권이전 등기 접수일은 2024.03.20.입니다. 공유자가 많아 점유관계와 인도 협의 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 가격 분석 — 감정가 대비 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 413,776,000원으로 감정가 844,442,100원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 동일한 이용가치를 가진 단일 주택만 매각하는 구조가 아닙니다. 단독주택과 여러 토지가 일괄매각되고, 토지마다 제1종전용주거지역·자연녹지지역·개발제한구역·농지법 적용 대상 등 이용 조건이 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 413,776,000원 | 407,238,240원 | 1,035,361,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 289,643,200원 | 284,788,195원 | 1,157,811,805원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 202,750,240원 | 199,111,737원 | 1,243,488,263원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 413,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,537,760원 |
| 을구 1번 · 수원농업협동조합 | 10,600,000원 | 10,600,000원 |
| 을구 2번 · 수원농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 3번 · 봉담새마을금고 | 161,000,000원 | 161,000,000원 |
| 을구 5번 · 수원농업협동조합 | 161,000,000원 | 105,638,240원 |
| 을구 9번 · 서신농업협동조합 | 980,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 호매실IC 서측 인근으로 주택·근린생활시설·전·답이 혼재한 근교농촌지대입니다. 다른 토지는 정남IC 남동측 인근의 공장·전·답·임야 혼재지역에 위치합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진·출입이 가능하고 대중버스 정류장이 소재해 일반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 주택 상태. 연와조 스라브지붕 단층주택이며 치장벽돌 외벽, 벽지도배·일부 타일 내벽, 장판·일부 타일 바닥, 알루미늄 샤시로 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 전기, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 호매실동 토지. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역에 속하고 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 다른 토지의 규제. 자연녹지지역·개발제한구역과 농지법 제8조 적용 대상 토지가 포함되며, 일부 토지는 자연녹지지역·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 경계 확인. 공부와의 차이는 없으나 토지의 면적·경계와 지적불부합 여부는 측량을 통한 확인이 필요합니다.
- 분묘 가능성. 일련번호 4 토지 위성사진에는 분묘 수기가 소재하는 것으로 나타나 현장에서 분묘 유무를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 규제가 서로 다른 토지를 묶어 취득하는 구조여서 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 근저당 말소 원본 대조. 을구 1·2·3·5번의 말소등기와 배당 추정의 반영 여부를 등기사항전부증명서·매각물건명세서·채권계산서로 확인하세요.
- 점유자 특정. 확인된 임차인은 없지만 주택은 이용 중입니다. 현장 점유자와 인도 협의 상대방을 확인하고 공유자 8명의 관계도 점검하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있으므로 세목별 법정기일과 체납액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택, 각 토지, 제시외 건물인 현황 창고가 모두 매각목적물에 포함되는지 목록과 현황을 대조하세요.
- 토지별 규제 검토. 개발제한구역·농지법 적용 대상·토지거래계약 허가구역 여부와 취득·이용에 필요한 절차를 필지별로 확인하세요.
- 분묘 현장조사. 일련번호 4 토지의 분묘 존재 여부와 위치, 접근로, 관리 흔적을 직접 확인하세요.
- 경계 측량. 복수 토지는 육안 관찰과 공부를 기준으로 평가됐으므로 면적·경계·현황도로·인접 점유를 측량으로 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 재산정. 감정가 49%라는 비율 대신 주택 상태, 토지별 용도지역, 개발제한, 농지·임야 이용 가능성을 분리해 실질가치를 계산하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2015.08.13. 설정된 서신농업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 단순하지 않습니다. 8인 공유 상태의 주택, 서로 다른 지역과 규제가 적용되는 토지, 농지법 적용 가능성, 분묘 확인, 측량 필요성, 과거 말소 근저당이 반영된 배당 추정까지 검증 항목이 많습니다. 최저가 413,776,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 물건 검증은 고난도. 이 사건은 낮은 최저가보다 토지별 실질가치와 원본 일치 여부를 먼저 보는 것이 맞습니다.
