인천지방법원 2025타경34996. 부천시 오정구 삼정동 대원하이츠빌 3층 304호, 전용 32.55㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최창업이고, 2022.02.18 소유권을 취득할 당시 등기부 거래가액은 140,000,000원입니다. 이번 경매의 핵심은 가격 자체보다 먼저 임차권의 인수 여부를 정확히 읽는 데 있습니다.
임차인 이규섭은 2021.12.15 임대차계약, 2021.12.16 확정일자, 2022.01.25 전입·점유를 갖추고 있습니다. 말소기준으로 선언된 2023.04.27 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 140,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 원칙대로라면 현재 매각가 57,820,000원에서는 보증금 전액을 회수하지 못하고 미배당액이 생깁니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 해당 을구 11번 주택임차권에 대해서는 단순 배당계산상 미배당액이 있더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 단, 이 확약은 해당 임차권에 한정해 해석해야 하므로 입찰 직전 원문 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-62 대원하이츠빌 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 평천로721번길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.55㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.02.18 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.04.27 국의 압류입니다. 이후 2024.04.18 압류와 2025.11.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 임차권등기 역시 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 임차인 이규섭의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 임차인의 대항력 자체는 인정됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이규섭 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.01.25 / 2021.12.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득가’로 본다
동일 건물·동일 면적 32.55㎡의 확인된 실거래는 2022.02 3층 140,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 57,820,000원은 이 거래가의 41.3%입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조였겠지만, 본건은 확약 반영 시 인수액이 0원이므로 실질취득가는 현재 최저가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 이규섭 보증금 | 140,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 미배당액은 83,620,760원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차권에 관한 매수인 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 없이는 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 83,620,760원 | 57,820,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,474,000원 | 100,654,532원 | 40,474,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,331,800원 | 112,578,172원 | 28,331,800원 |
확약을 배제한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 줄지 않습니다. 이 사건에서 유찰 가격이 실제 메리트로 연결되는 이유는 말소동의 확약으로 해당 임차권 인수를 실질 0원으로 볼 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 304호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대지 264.4㎡ · 공시지가 1,966,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 규모. 대원하이츠빌(305-62)은 총 12세대, 2003.04.01 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 가장 중요합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 11번 이규섭 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 대항력 자체는 인정. 전입·점유 2022.01.25가 말소기준 2023.04.27보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수위험이 큰 구조입니다.
- 배당요구 확인. 이규섭은 배당요구를 했고 우선변제권이 있습니다. 현재 가정 배당액은 56,379,240원입니다.
- 시세 표본 부족. 동일면적 실거래 140,000,000원은 2022.02 한 건입니다. 현장 중개업소와 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가상 임대상황은 미상입니다. 확약은 해당 임차권에 한정되므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “대항력 1.4억”보다 “확약의 효력”
이 사건은 겉으로 보면 매우 위험합니다. 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 57,820,000원만으로는 보증금을 전액 배당할 수 없기 때문입니다. 단순 계산상 미배당액은 83,620,760원입니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙대로 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득가는 57,820,000원입니다. 실거래 기준 140,000,000원과 비교하면 41.3% 수준입니다.
다만 가격 판단의 근거가 되는 거래가 2022.02 한 건뿐이고, 물건도 12세대 규모의 다세대주택입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “싸다”가 아니라, 확약 원문의 효력이 확인되는 조건에서 가격 여지가 큰 물건으로 보는 편이 정확합니다. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약서 확인입니다.
