한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 약 49%까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 조현숙 임차인의 보증금은 200,000,000원이고, 현재 배당 예상액을 제외한 부족분 110,900,520원은 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 최종 인수 범위 확인이 필수입니다.
감정가
186,000,000원
다세대 감정평가액
최저가
91,140,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득 검토
202,040,520원
낙찰가+미배당 인수 기준
매수인 인수
110,900,520원
확약 적용 여부 확인
인천지방법원 2025타경35005. 부천 송내동 한미쉐마빌 9동 302호 다세대주택입니다. 감정가는 1억8,600만원, 현재 최저매각가는 9,114만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 표면 가격은 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 무인수 경매가 아닙니다. 등기부상 을구 5번 주택임차권등기와 대항력 있는 임차인이 존재하기 때문입니다.
특히 조현숙 임차인은 2021년 전입, 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으며 보증금은 2억원입니다. 현재 배당표 기준 부족분은 매수인 인수 가능 금액으로 표시되어 있어, 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 390-19 한미쉐마빌 9동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용중 |
| 소유자 | 이한영 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이차리 | 1,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 조현숙 | 200,000,000원 | 있음 | 가능 | 검토 필요 |
⚠️ 임차권 인수 주의 조현숙 임차인은 전입신고·확정일자·배당요구가 확인되는 대항력 임차인입니다. 배당표 기준 최저가 91,140,000원 매각 시 보증금 200,000,000원 중 110,900,520원 부족분이 매수인 인수 가능 금액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 임차권에 대한 최종 적용 범위를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
한미쉐마빌9동 거래자료 기준 최근 거래는 2023.10 거래 140,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 단순 최저가는 91,140,000원이지만 대항력 임차 인수 여부에 따라 실질 취득비용은 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 59.62㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 50.74㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 55.86㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | - | 3건 | 153,333,333원 |
최근 12개월 기준 거래금액은 140,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -12.5%로 하락 방향입니다. 따라서 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 되고, 임차권 인수 여부를 반영한 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
매각대금 배분
가격 비교
실질취득은 임차권 인수 여부에 따라 달라집니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소 여부와 확약서 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 91,140,000원이라는 낙찰가만 보고 판단하지 말고 인수 가능 금액을 함께 계산해야 합니다.
- 환금성. 한미쉐마빌9동은 8세대 규모 다세대로 거래 표본이 많지 않아 환금성 검토가 필요합니다.
- 입지. 부천고등학교 북측 인근, 중동역 접근 가능 지역으로 교통상황은 양호한 편입니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 임차권”
이 물건의 핵심은 두 번 유찰되어 낮아진 최저가가 아닙니다. 승부처는 대항력 있는 임차권등기와 확약 적용 여부입니다. 확약이 실제로 해당 임차권의 인수를 해소하는지 확인된다면 평가가 달라질 수 있지만, 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 다세대 경매입니다.
