서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 제3층 제301호, 전용면적 28.05㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2022.07.14.이고, 전체 14세대 규모 건물의 3층 호실입니다. 소유자는 조재한이며, 감정가 312,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 199,680,000원입니다.
권리의 기준점은 소유권보존과 같은 날 접수된 목포수산업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이며 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있습니다. 신청채권자의 청구액도 4,198,152,828원으로 현재 매각대금보다 훨씬 큽니다. 따라서 현 회차 매각대금은 집행비용을 제외하면 대부분 근저당권자에게 배당되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제301호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.05㎡ · 6층 건물 중 제3층 제301호 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 14세대 · 2022.07.14. |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 199,680,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.07.22. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자인 목포수산업협동조합이 경매를 신청했고, 2025.01.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당자료상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 점유·전입 조사 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다
조사된 전입자는 총 16명입니다. 가장 빠른 전입일도 2022.11.04.로 말소기준일 2022.07.22.보다 늦기 때문에 모두 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복된 명의도 없습니다. 다만 전원의 보증금·확정일자·구체적인 점유 부분이 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 인원은 5명입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26. | 2025.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05. | 2025.02.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07. | 2025.02.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11. | 2025.03.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02. | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12. | 2025.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검증 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 199,680,000원은 감정가 312,000,000원의 64%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 가격은 159,744,000원, 그다음 회차는 127,795,200원입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
| 감정가 | 312,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 199,680,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 3회 유찰 시 | 159,744,000원 (감정가 51%) |
| 4회 유찰 시 | 127,795,200원 (감정가 41%) |
| 동일 단지 경매지표 | 평균 유찰 2.0회 · 낙찰률 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,595,520원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 196,084,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 현 회차 기준 미배당액은 4,723,915,520원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 101호는 제2종근린생활시설, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접하며, 토지는 평지의 장방형 형태로 도시형생활주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 28.05㎡의 소형 다세대이고 전체 14세대 규모입니다. 실거래 비교값이 없어 적정 매도가격과 매각 소요기간은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 전입자 확인. 각 인원의 실제 거주 여부, 호실 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 개별 확인하세요.
- 배당요구 여부 대조. 배당요구가 확인된 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원 외 인원의 문건 제출 여부도 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 매각 후 등기 처리 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 할인율이 아닌 라피아노 및 화곡동 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 4,920,000,000원은 공동담보이므로 공동담보목록 제2022-720호와 실제 채무 잔액을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세와 최우선변제 대상이 확인되면 현재 예상배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
- 명도 계획. 인수금이 없더라도 다수 점유자가 실제 거주하면 인도 협의와 집행 절차가 길어질 수 있으므로 현장 방문이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 등기상 구조는 분명합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입자 16명의 전입일은 모두 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
하지만 실제 입찰 판단은 그 다음 단계에서 막힙니다. 16명 전원의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이고, 배당요구가 확인된 인원은 5명입니다. 동일 단지와 유사 면적의 최근 실거래 비교값도 없어 199,680,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유와 가격은 추가 검증. 이 사건은 할인율보다 현장조사와 임대차 원본 확인이 결론을 좌우합니다.