* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 배인화의 보증금 잔액에 대한 매수인 인수 부담까지 해소하고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 말소동의만으로 대항력 포기나 보증금 잔액의 면제가 확인된 것은 아니므로 원본 확인 전에는 확정된 인수 0원으로 취급하지 않습니다. 김성자의 권리관계는 별도로 판단해야 합니다.
인천지방법원 2025타경35019. 부천 원미구 역곡동의 해들목휴먼빌리지 102동 503호입니다. 전용면적은 45.96㎡이며, 2010년 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김현홍으로, 2021년 2월 3일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2021년 4월 20일 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 그 이후의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 2021년 1월 5일 전입·점유한 임차인 배인화가 있습니다. 임차권등기가 말소되더라도 그 이전에 취득한 대항력과 보증금 반환 문제를 별도로 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 70-4 해들목휴먼빌리지 102동 5층 503호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 지봉로77번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.96㎡ · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김현홍 · 2021.02.03 소유권 취득 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 | 198,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,914,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34%) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.20 · 갑구 6번 · 서울보증보험주식회사 가압류 97,000,000원 |
| 실제 임차인·점유 조사 | 배인화 · 김성자 (2명) |
| 핵심 특이사항 | 대항력 임차권등기 · 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 · 별도 점유자 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 720,000,000원과 중소기업은행 근저당권 32,400,000원·60,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 4월 20일 가압류입니다.
서울보증보험주식회사 가압류 이후 국세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 중랑구 압류 등이 이어졌습니다. 이들 등기상 압류는 매각으로 소멸 예정이지만, 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
가장 중요한 권리는 배인화의 주택임차권입니다. 2020년 12월 7일 확정일자를 받았고, 2021년 1월 5일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유이므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기 접수는 2023년 2월 2일이지만, 등기 접수일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 2명
| 임차인 | 보증금 / 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 배인화 건물 전부 · 임차권등기 |
200,000,000원 전입 2021.01.05 확정 2020.12.07 |
대항력 있음 말소기준 이전 전입·점유 |
우선변제 가능 배당요구 있음 |
확약 적용 시 실질 0원* 확약 미적용 시 부족분 133,708,452원 인수 계산 말소동의 및 인수 면제 범위 확인 필수 |
| 김성자 별도 점유 조사 대상 |
보증금 미상 전입 2025.05.22 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
확정일자·배당요구 확인 필요 |
배인화 확약과 별개 보증금·점유관계·명도 확인 필요 |
* 배인화에 대한 실질 인수 0원은 확약서가 미배당 보증금의 매수인 인수 부담까지 해소하는 것으로 확인되고 이행되는 경우의 조건부 판단입니다. 확약을 적용하지 않은 배당상 부족분은 133,708,452원입니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자이며, 배인화에 관한 확약서 제출 주체이기도 합니다. 별도 실제 임차인으로 추가 산정하지 않고, 배인화의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 매수인 인수 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 낮아도 가격 메리트는 미확인
해들목휴먼빌리지의 실거래 참고자료는 전용 45.96㎡, 2021년 10월 거래 1건입니다. 거래금액은 196,000,000원입니다. 이는 과거 거래의 참고값으로 사용할 수 있지만, 2026년 현재의 실거래 시세나 최근 12개월 평균을 대표하는 자료로 볼 수 없습니다.
| 거래월 / 항목 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 실거래 | 45.96㎡ | 2층 | 196,000,000원 |
| 감정가 | 45.96㎡ | 5층 | 198,000,000원 |
| 현재 최저가 | 45.96㎡ | 5층 | 67,914,000원 |
| 확약 미적용 시 취득원가* | 45.96㎡ | 5층 | 201,622,452원 |
* 최저가와 배인화 보증금의 예상 인수 부족분을 합산한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 기타 비용은 포함되지 않습니다. 확약의 효력에 따라 실제 부담액이 달라집니다.
표면적으로 최저가는 2021년 거래가의 34.6%입니다. 하지만 이 비율은 과거 실거래와 현재 최저가의 단순 비교에 불과합니다. 임차인 인수가 남는 경우에는 실질취득원가를 기준으로 비교해야 하고, 확약으로 인수가 해소되더라도 2021년 거래만으로는 현재 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,452원 |
| 1. 임차인 · 배인화 | 200,000,000원 | 66,291,548원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 제시된 추정 배당표 기준입니다. 배인화 보증금의 미배당액은 133,708,452원이며, 확약이 적용되지 않는 경우의 인수 계산액입니다. 주택도시보증공사 청구액은 별도 채권 항목으로 표시하되, 이를 배인화 보증금과 중복하여 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 배당순위에 따라 배당액 및 부족분은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 실질취득 구조
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조입니다. 확약이 없다면 매각가격이 하락할수록 임차인 배당액이 줄고 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가의 하락을 매수인의 총부담 감소와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수액 | 합산 부담액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 67,914,000원 | 133,708,452원 | 201,622,452원 |
| 4회 유찰 시 | 47,539,800원 | 153,715,916원 | 201,255,716원 |
| 5회 유찰 시 | 33,277,859원 | 167,721,142원 | 200,999,001원 |
회차별 인수액은 제시된 배당 시나리오를 따릅니다. 합산 부담액은 각 회차 최저가와 인수액을 더한 금액입니다. 집행비용 추정 및 반올림 차이로 보증금 200,000,000원과 소폭 다르며, 확약 미적용 시에만 해당합니다. 실제 낙찰가와 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 역곡동 소재 역곡역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2010년 3월 19일 준공된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 진입도로. 남서측 폭 약 3미터 진입로를 통해 인접 공도에 연결됩니다. 자루형 토지와 진입도로 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,993,000원입니다.
- 규제 확인. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 매각기일은 그 이후이므로 해당 지정의 연장·변경 및 경매 취득 관련 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 공부·건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 확인되는 실거래가 2021년 1건에 그칩니다. 현재 거래 수요와 적정 매도가격을 판단할 자료가 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 을구 7번 임차권등기의 말소 범위와 조건, 보증금 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 면제 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권과 청구권 확인. 배인화의 대항력 유지 여부와 주택도시보증공사의 보증금 관련 권리관계, 확약 제출 권한을 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 김성자 점유 확인. 2025.05.22 전입한 별도 점유자의 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 실제 거주 여부를 확인해야 합니다. 배인화의 확약은 김성자에게 자동으로 적용되지 않습니다.
- 배당순위 재확인. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류 등 관련 채권의 실제 배당순위, 당해세 여부 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 비교. 확약 미적용 시 최저가에 미배당 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 확약 적용 시에도 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 고려해야 합니다.
- 현재 시세 조사. 2021년 거래가를 현재 시세로 사용하지 말고 인근 동일 면적·유사 연식 다세대주택의 최근 실거래와 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 현장·명도. 5층 주택의 내부 상태, 누수, 공용부분, 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이 확인되어야 가격을 논할 수 있다”
이 사건의 최저가는 67,914,000원으로 감정가 198,000,000원에 비해 크게 낮아졌습니다. 하지만 선순위 임차인 배인화의 보증금이 200,000,000원이고, 확약 미적용 시 매수인 인수 부족분은 133,708,452원으로 계산됩니다. 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 중요한 변수입니다. 확약서가 미배당 보증금의 매수인 인수 부담까지 해소하고 실제 이행되는 것으로 확인된다면, 배인화 관련 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 별도 점유자 김성자의 보증금과 점유관계는 확인이 필요하며, 확약서 원문 확인 전에는 인수 부담의 완전한 해소를 확정해서는 안 됩니다.
또한 확인된 실거래는 2021년 10월의 196,000,000원 거래뿐입니다. 최근 시세와 가격 추세를 판단하기 어렵고, 이미 3회 유찰된 12세대 규모의 다세대주택이라는 점도 함께 고려해야 합니다.
결론적으로, 확약의 효력·김성자의 권리관계·현재 시세라는 핵심 사항이 확인되지 않은 상태입니다. 배인화의 인수 부담이 확약으로 해소된다는 조건 아래에서만 최저가 67,914,000원을 취득가격의 출발점으로 사용할 수 있으며, 그 이후에도 현재 시세와 환금성에 대한 별도 검증이 필요합니다.
