인천지방법원 2025타경35027. 김포시 사우동 위너스타운 2층 206호, 공부상 도시형생활주택(단지형 연립주택) 용도의 다세대 물건입니다. 감정가는 2.2억, 현재 최저가는 1.078억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형 경매가 아닙니다. 2022년 설정된 임차권등기권자인 한유림이 대항력을 갖고 있어 매수인이 보증금 일부를 떠안을 가능성이 있는 구조입니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아져도 부족 배당분이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 접근합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 시세를 비교해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 213-1 위너스타운 2층206호 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 소유자 | 신동환 (2022.06.24. 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,186,280원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한유림 | 260,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
배당 예상은 집행비용 2,309,200원을 제외한 105,490,800원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 260,000,000원 대비 부족분 154,509,200원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
위너스타운 최근 거래는 2025.10 기준 176,000,000원, 최근 12개월 평균은 185,500,000원입니다. 전체 평균 거래가는 191,667,500원이지만 과거 고가 거래가 포함될 수 있어 최근 거래 기준으로 판단합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 54.32㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 2025.01 | 60.25㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 60.25㎡ | 3 | 135,670,000원 |
| 2022.06 | 55.94㎡ | 2 | 260,000,000원 |
현재 최저가는 107,800,000원으로 숫자만 보면 저렴하지만, 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득액은 약 262,309,200원입니다. 이는 최근 12개월 평균 185,500,000원을 크게 웃돌아 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -6.2%로 하락 흐름입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포고등학교 북동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 사우역까지 도보 약 10분 거리로 교통 여건은 무난합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 공항 관련 제한구역, 재정비촉진지구 등 여러 제한사항이 포함됩니다.
- 환금성. 위너스타운은 28세대 규모로 대단지 대비 거래 표본이 적고 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 인수 가능액을 합산해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 위험을 해소하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 확인. 임차인 배당 부족분과 당해세·최우선변제 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 책임까지 사는 경매”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리분석상 가장 중요한 숫자는 107,800,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 한유림의 보증금 260,000,000원 중 미배당 예상액 154,509,200원을 고려하면 실질취득액은 시세를 넘어섭니다. 확약 효력이 확인되지 않는다면 가격 매력보다 인수 위험이 앞서는 물건입니다. 낙찰가는 낮지만, 취득비용은 낮지 않은 사건입니다.
