인천지방법원 2025타경35030. 부천시 소사구 송내동 리마빌 씨동 5층 502호, 전용 39.96㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김용균이고, 2020.12.28. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 우리은행·농협은행 근저당과 삼성생명보험 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.07.15. 등기된 정계화의 주택임차권 160,000,000원과, 2025.11.19. 강제경매개시결정 전에 전입한 장도신·이강수입니다.
말소기준권리는 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권·점유관계는 매수인 인수 여부를 따로 봐야 합니다. 정계화는 전입 2022.06.30., 확정일자 2022.05.23., 보증금 160,000,000원이 확인되지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 정계화에게만 적용되며, 이강수·장도신까지 함께 해소된 것으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 575-13 리마빌 씨동 5층502호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 심곡로10번길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.96㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 소유자 | 김용균 (2020.12.28. 소유권이전 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,874,344원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 정계화는 확약, 나머지 2명은 별도 검토
등기부상 과거 근저당들은 모두 이미 말소됐습니다. 현 시점의 핵심 선순위 권리는 을구 9번 정계화 주택임차권입니다. 이 권리는 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로 정계화의 미배당 보증금은 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 다만 그 확약은 이강수·장도신에게 적용된다는 자료가 없으므로 두 사람의 위험은 그대로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정계화 | 2022.06.30 · 건물의 전부 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2022.05.23 | 확약 적용 시 실질 0원 |
| 장도신 | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이강수 | 2025.10.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
③ 시세 비교 — 43.3%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
리마빌씨동 전용 39.96㎡의 최근 거래는 2025.07. 4층 112,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 112,500,000원이고, 현재 최저매각가 48,706,000원은 그 43.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 39.96㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.96㎡ | 1건 | 112,500,000원 |
표면 최저가는 최근 거래보다 크게 낮지만, 이 사건에서는 낙찰가 자체가 최종 취득비용이 아닐 수 있습니다. 정계화의 인수 문제는 확약으로 해소되더라도, 장도신·이강수의 보증금이 미상이라 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 43.3%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 1. 임차인 정계화 보증금 | 160,000,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,874,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정계화의 미배당액은 112,570,708원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 정계화에게 한정해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이강수·장도신의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며 사용승인일은 2002-12-03입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 대지 323.4㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 2,287,000원/㎡입니다.
- 환금성. 리마빌씨동은 12세대이며 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장도신·이강수 보증금 확인. 두 사람의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 계산하지 마세요.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 정계화 임차권에 한해 적용된다는 전제로 분석해야 합니다.
- 정계화 배당과 말소 확인. 배당표상 47,429,292원이 배당되고 112,570,708원이 부족하지만, 확약에 따라 미배당액을 매수인에게 넘기지 않는 구조인지 원문을 확인하세요.
- 43.3% 할인율 단독 사용 금지. 최저가가 최근 실거래의 43.3%여도 미상 인수액을 더한 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균도 3.0회 유찰이며 이 사건 역시 3회 유찰 상태입니다. 가격 하락 자체보다 권리·명도 조건을 먼저 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “48,706,000원”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다
이 사건은 감정가 142,000,000원에서 3회 유찰돼 48,706,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 112,500,000원의 43.3%라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크게 보입니다. 그러나 선순위 임차권자 정계화의 160,000,000원 보증금 문제는 확약으로 실질 인수 0원이 되더라도, 말소기준권리 이전에 전입한 장도신·이강수의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약 밖에 남은 2명의 실제 보증금과 권리 상태입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
