인천지방법원 2025타경35034. 부천시 오정구 여월동 스마트빌 4층 404호, 전용 30.82㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권과 말소동의 확약서입니다. 이지은 씨는 2022.04.15. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 169,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.04.29. 마쳐졌고, 말소기준인 2025.02.12. 부천시 압류보다 앞섭니다.

확약서를 반영하지 않으면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안으므로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 현재 회차 배당모형의 룰상 인수액은 51,085,600원입니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이지은 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 가격 비교 역시 최저가가 아닌, 확약 반영 후 실질취득가 120,400,000원*을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약서가 결론을 바꾼다

말소기준권리는 2025.02.12. 접수된 부천시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.04.29. 이지은 씨의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.15.로 말소기준보다 빠르며, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다.

* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 이지은 임차권에 적용되고 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 반영 전 법정 배당모형상 인수액은 51,085,600원입니다.

② 시세 비교 — 확약 이행 전제에서 최근 시세의 71.2%

스마트빌 전용 30.82㎡의 확인된 실거래는 3건이며, 모두 169,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 각각 169,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.

말소동의 확약서를 반영한 실질취득가 120,400,000원*은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 169,000,000원의 71.2%입니다. 수치상 가격 차이는 분명하지만, 확인된 거래가 3건에 불과하고 최신 거래월이 2023.04라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 가격 메리트는 확약 이행을 전제로 인정하되, 환금성 평가는 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

배당모형상 매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 미배당액 51,085,600원은 원칙상 매수인 인수이나, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 까치울중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 404호이며, 외벽은 타일붙임, 창호는 하이샷시 창호 등입니다. 폐문·부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 대상 토지거래허가구역입니다.
• 토지 현황. 평지의 세로장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 404.1㎡, 공시지가는 1㎡당 1,915,000원입니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래가 3건입니다. 거래금액은 모두 169,000,000원이지만 최신 거래가 2023.04로, 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 확약의 대상이 을구 1번 이지은 주택임차권인지, 적용 조건과 실제 말소 절차가 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 전후 자금계획 분리. 확약 반영 시 실질취득은 120,400,000원*, 반영하지 못하면 룰상 51,085,600원의 인수 가능성이 있습니다.
• 임차권 말소와 인도 확인. 배당요구 여부뿐 아니라 임차권등기 말소, 현재 점유 상태, 열쇠 인도와 명도 절차를 함께 점검해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 동일 면적 거래는 3건이며 최신 거래는 2023.04입니다. 169,000,000원을 현재 즉시 매도 가능한 가격으로 단정하지 말고 현장 매물과 함께 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 반영해야 합니다.
• 토지거래허가구역 점검. 매각기일 2026.07.08.은 표시된 허가구역 기간 안에 있으므로 입찰자 유형별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당 변동 가능성을 관리주체와 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 확약 확인 뒤에만 성립한다”

이 물건은 표면상 최저가가 120,400,000원으로 최근 시세 169,000,000원의 71.2%에 불과하지만, 원래 구조는 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차권이 선순위인 인수형 경매입니다. 확약을 제외하면 현재 회차에도 51,085,600원의 미배당 보증금이 남고, 유찰될수록 인수액이 커집니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확인된 이지은 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다. 그 전제에서는 실질취득가 120,400,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 71.2%로 가격상 여지가 있습니다. 반대로 확약의 대상·조건·이행을 확인하지 못하면 이 가격 비교는 성립하지 않습니다.

권리는 확약 확인을 조건으로 합격, 가격은 수치상 매력, 환금성은 보수적 평가. 16세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 3건에 그친다는 점까지 반영해, 확약서 원문과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 조건부 물건입니다.