서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 제3층 제302호, 전용 29.94㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조재한 명의로 2022.07.22. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 목포수산업협동조합이 채권최고액 4,920,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.01.24. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 순서만 보면 조사된 전입자 16명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 각 전입자의 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 점유부분이 모두 미상이고, 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 인수 위험과 별개로 실제 점유자 특정, 명도 대상과 배당요구 관계를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.94㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 |
| 이용상태 | 2층~6층 다세대주택 · 1층 제2종근린생활시설 |
| 사용승인 / 세대 | 2022.07.14. · 14세대 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유 · 2022.07.22. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
말소기준권리는 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.11.22.에는 민간임대주택등기가 기입돼 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있습니다. 해당 등기의 매각 후 처리 여부는 원본 매각물건명세서와 등기사항을 대조해야 합니다.
임차인·전입자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경은 | 2022.11.04. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조해든 | 2023.11.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11. | 미상 | 2025.03.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05. | 미상 | 2025.02.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07. | 미상 | 2025.02.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26. | 미상 | 2025.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12. | 미상 | 2025.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
16명 중 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원 5명의 배당요구 접수가 확인됩니다. 전입자 전원의 점유부분과 보증금·확정일자는 미상이며, 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 싸다고 말할 수 없다
감정가는 330,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 211,200,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 라피아노의 최근 낙찰가와 동일 면적 실거래 시세는 확인되지 않았고, 단지 통계상 매각된 사례도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
| 감정가 | 330,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 211,200,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 3회 유찰 시 | 168,960,000원 (감정가의 51.2%) |
| 4회 유찰 시 | 135,168,000원 (감정가의 40.96%) |
| 단지 평균 유찰 | 2.0회 |
| 최근 낙찰 사례 | 확인되지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 207,443,200원 |
| 미배당 채권 | - | 4,712,556,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
근저당 채권최고액은 공동담보 기준 4,920,000,000원으로 현재 최저가를 크게 초과합니다. 매각대금은 집행비용을 제외하고 목포수산업협동조합에 배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물입니다. 위생·급배수, 난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 1층은 제2종근린생활시설, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중이며 토지는 도시형생활주택과 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접하고, 토지는 장방형 평지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·소규모주택정비 관리지역· 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역은 지목 도로에 한정해 2024.09.10.~2029.09.09. 지정된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이며 최근 낙찰 사례와 동일 면적 실거래 확인이 되지 않아, 실제 매수층과 환금성은 주변 거래사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 전입자 16명의 점유부분이 모두 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 열람, 현황조사서 원문을 통해 실제 302호 점유자를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 제출된 권리신고·배당요구 문건을 대조해 최우선변제 가능 금액과 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 집행법원 및 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 전용 29.94㎡ 인근 다세대 실거래·매물·임대료를 조사해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 4,920,000,000원은 공동담보목록 제2022-720호와 연결돼 있습니다. 다른 공동담보 물건과 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제액과 명도비용은 예상배당에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 점유와 가격 확인”
이 물건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 16명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 전입자 16명의 보증금·확정일자·점유부분이 모두 확인되지 않았고, 실제 배당요구 접수가 확인되는 사람은 5명입니다. 14세대 건물의 특정 호실에 다수 전입자가 조사된 만큼 실제 점유관계와 명도 대상을 먼저 풀어야 합니다. 가격 역시 감정가 3.30억에서 2.112억으로 내려왔다는 사실만 있을 뿐, 이를 현재 시세와 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유와 가격은 보류. 현장조사와 시세 검증이 완료된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.