확약 유효 시 82,312,200원 인수는 0원* — 그러나 확약 밖 미상임차인이 남는다

인천지방법원 2025타경35042. 부천시 원미구 춘의동 에쓰제이로얄팰리스 2동 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2020년 11월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 7층 호실로, 춘의역 동측 인근 길주로변에 자리합니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 두 임차인의 법적 지위가 서로 다르다는 점입니다. 김도연은 2021년 8월 13일 전입하고 2021년 6월 15일 확정일자를 갖춘 뒤, 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 부족분은 82,312,200원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 확약이 유효하고 말소가 이행되면 김도연 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그러나 현황조사상 PIAO CHANGLIN이 2024년 5월 20일 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준인 2025년 8월 25일 부천시 압류보다 앞선 전입이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 점은 김도연에 관한 확약으로 해소되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다

말소기준은 2025년 8월 25일 부천시 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김도연의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 김도연의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우에 한합니다. 확약이 이행되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 미배당 82,312,200원이 매수인 인수 대상입니다. 확약은 김도연 임차권에만 적용되며 PIAO CHANGLIN의 권리에는 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 감정가 389,000,000원의 70%인 272,300,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 확약 유효 여부와 별개로 미상임차인 위험이 남아 있으므로 실제 취득비용은 272,300,000원 + PIAO CHANGLIN 관련 인수액이 될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)

현재 회차 법정 계산상 김도연 보증금 부족분은 82,312,200원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 388,097,310원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 춘의역 동측 인근에 위치하며, 길주로변은 업무시설과 근린상가가 형성된 노선상가 지대이고 후면은 공장·근린시설이 혼재한 공장지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 길주로변 시내버스정류장과 춘의역까지 도보 약 5분 이내로, 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 50미터의 길주로, 서측으로 폭 약 6미터 도로와 접한 2면각지입니다.
• 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역·항공표면·철도보호지구 등에 포함 또는 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지권 대상 토지는 1,528.5㎡, 지목은 대, 공시지가는 ㎡당 5,129,000원이며 공부와 현황은 부합합니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 승강기·화재탐지·옥내소화전·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 효력 조건, 말소 시점과 제출 주체를 원문으로 확인해야 합니다.
• PIAO CHANGLIN 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 실질취득가 재계산. 확약 유효 시에도 최저가 272,300,000원에 미상임차인 인수액과 명도·체납비용을 더해 상한가를 정해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이므로, 건축물대장·전입 가능 여부·대출 및 세금 적용을 별도로 대조해야 합니다.
• 시세 현장조사. 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 같은 건물과 인근 오피스텔의 현재 매매·임대 호가를 조사한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고, 점유자가 복수인 경우 인도 절차를 각각 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소 가능, 전체 위험은 미해소”

이 물건은 김도연의 보증금 부족분만 보면 현재 회차에서 82,312,200원을 인수하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 말소가 이행된다면 김도연 부분은 실질 0원*으로 바뀝니다.

문제는 그다음입니다. 확약 밖에 있는 PIAO CHANGLIN은 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력과 인수금액을 확정할 수 없는 상태이므로 이 사건의 실질취득가는 272,300,000원으로 고정되지 않습니다. 게다가 실거래 비교 자료도 없어 감정가 대비 30% 하락만으로 저가매수라고 평가할 수 없습니다. 결론은 김도연 권리는 조건부 해소 가능, 확약 밖 임차인과 가격은 확인 전 보류입니다.