135,240,000원
인천지방법원 2025타경35049. 부천시 원미구 심곡동 골든베이아파트 12층 1203호입니다. 이 사건은 표면 가격과 실제 부담이 완전히 다릅니다. 최저매각가는 135,240,000원까지 내려왔지만, 임차인 변재일은 2022.07.29. 전입·점유했고 확정일자는 2022.04.18.입니다. 말소기준으로 제시된 2023.11.14. 압류보다 전입이 앞서므로 데이터상 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 276,000,000원이고 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가로는 전액 회수가 불가능합니다.
배당 가정에서는 집행비용 2,693,360원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 132,546,640원이 배당되고, 보증금 부족분 143,453,360원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질 부담은 낙찰가 135,240,000원에 인수액 143,453,360원을 더한 278,693,360원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 실질취득액은 보증금 276,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 128-8 골든베이아파트 12층 1203호 · 원미로 15 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 45.32㎡ · 지하3층 지상14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 오태전 · 2022.09.02. 매매 · 2022.09.06. 소유권이전 · 거래가액 276,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,517,121원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2018.01.31 |
| 단지 규모 | 골든베이아파트 · 21세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.11.14. 구로세무서장 압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 변재일의 전입·점유는 2022.07.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.08.08. 설정됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 선행하므로 임차인의 보증금 미회수분은 별도로 살펴야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변재일 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.29 / 2022.04.18 | 276,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 90.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
골든베이아파트 전용 45.32㎡ 거래는 제공된 표본이 2건입니다. 2022.09. 12층 거래가 276,000,000원, 최신 거래인 2025.12. 14층 거래가 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 150,000,000원이며 최근 거래가 과거 거래 대비 -45.7%로 크게 낮아진 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 45.32㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 45.32㎡ | 12 | 276,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.32㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
최저가 135,240,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 90.2%라서 싸 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 현재 회차 실질취득은 278,693,360원으로 올라갑니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원의 185.8%입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 시세보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 유찰이 더돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 135,240,000원 | 143,453,360원 | 278,693,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 94,668,000원 | 183,436,024원 | 278,104,024원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,267,599원 | 211,325,218원 | 277,592,817원 |
낙찰가가 135,240,000원에서 94,668,000원, 다시 66,267,599원으로 낮아져도 미배당 보증금은 143,453,360원에서 183,436,024원, 211,325,218원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각 회차에서 278,693,360원 · 278,104,024원 · 277,592,817원으로, 임차보증금 276,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 이 사건에서 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐 실질 매입원가를 크게 낮추지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 임차인 변재일 보증금 | 276,000,000원 | 132,546,640원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,110,058원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,517,121원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 임차인 변재일은 132,546,640원을 배당받고 143,453,360원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상14층이며 사용승인은 2018.01.31입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 21세대이며 제공된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수도 2.6회로 나타나 가격과 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 135,240,000원이 아니라 현재 회차 기준 278,693,360원을 실제 부담의 출발점으로 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 임차인의 대항력·보증금 반환청구까지 해소하는지 원문 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 배당 가정상 임차인 미회수 보증금은 143,453,360원입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 213,000,000원보다 최신 거래 150,000,000원과 최근 12개월 평균 150,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -45.7% 낮으므로 과거 276,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “실질취득 278,693,360원”이 먼저다
이 물건의 표면만 보면 감정가 276,000,000원에서 두 번 유찰돼 135,240,000원까지 내려온 할인 경매처럼 보입니다. 최신 실거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 변재일의 보증금이 276,000,000원이고, 현재 회차 배당만으로는 143,453,360원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 278,693,360원입니다.
더 유찰돼도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 278,104,024원, 277,592,817원으로 보증금 부근에 머뭅니다. 반면 최근 실거래는 150,000,000원이고 가격 추세는 -45.7%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 임차인의 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 표면 최저가는 낮지만, 현 상태의 권리·배당 구조라면 실질취득은 최근 시세를 크게 웃돕니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서가 보증금 인수위험까지 실제로 제거하는지입니다.
