198,400,000원
서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 제5층 501호로, 감정 이용상태상 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용되는 철근콘크리트구조 건물입니다. 소유자 조재한 명의로 2022.07.22 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2022-720호에 포함된 채권입니다.
등기 순서만 보면 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 이경은의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 나머지 전입자도 모두 2022.07.22 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 임차권자 이경은을 포함해 관계인이 많고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 대부분입니다. 또 매각물건명세서상 전입일·보증금이 특정되지 않은 주거관계가 별도로 있어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제501호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 2층~6층 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제5층 |
| 사용승인일 | 2022.07.14 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 특기사항 | 2022.11.22 민간임대주택등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2022.07.22 접수된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.24 임의경매개시결정과 2025.02.18 등기된 이경은의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로, 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 이경은은 임대차계약일 2022.10.22, 전입·점유·확정일자 2022.11.04, 보증금 50,000,000원으로 확인되지만 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 확인된 16명은 대항력 없음
| 성명 / 점유부분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 · 미상 | 2023.11.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 · 미상 | 2024.09.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상배당요구 2025.03.05 | 없음 |
| 이윤희 · 미상 | 2024.01.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 · 미상 | 2024.11.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 · 미상 | 2023.02.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 · 미상 | 2024.07.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상배당요구 2025.02.07 | 없음 |
| 김민수 · 미상 | 2024.02.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 · 미상 | 2024.03.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 · 미상 | 2024.08.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상배당요구 2025.02.17 | 없음 |
| 유진주 · 미상 | 2023.12.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상배당요구 2025.03.13 | 없음 |
| 황아린 · 미상 | 2024.10.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 · 미상 | 2023.10.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 · 미상 | 2024.12.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 · 미상 | 2023.01.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 · 미상 | 2024.11.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상배당요구 2025.03.05 | 없음 |
| 이경은 · 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 2022.11.04 / 2022.11.04 | 50,000,000원 | 없음 | 확정일자 있음배당요구 2025.02.18 | 없음 |
확인된 16명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.07.22보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 이경은의 임차보증금 50,000,000원은 다른 전입자의 보증금과 중복 합산되는 구조가 아니며, 나머지 전입자의 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 실거래 비교자료가 없다
현재 최저매각가는 198,400,000원으로 감정가 310,000,000원의 64%입니다. 다만 라피아노의 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않았습니다. 제공된 경매통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%이며 최근 낙찰금액도 없습니다.
| 가격·시장 지표 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 310,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 198,400,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 최근 실거래 | 해당 없음 | 시세 대비 저가 여부 판정 불가 |
| 경매통계 | 평균 유찰 2.0회 · 매각률 0.0% | 최근 낙찰자료 없음 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 14세대 / 2022.07.14 | 소규모 다세대 |
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 194,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 매각대금 전액이 집행비용과 말소기준 근저당권에 배분됩니다. 근저당권 미배당액 4,725,177,600원은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됐으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접한 장방형 평지이며 도시형생활주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 최근 실거래와 최근 낙찰자료가 없어 실제 매수수요와 환금가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거관계 확인. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거관계의 전입 시점과 점유 여부를 매각물건명세서 원본 및 전입세대 자료로 확인하세요.
- 전입자 보증금 확인. 이경은 외 관계인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구를 한 관계인도 우선변제 여부가 확정된 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 등기의 말소·승계 및 임대의무 관련 처리 여부를 관할기관과 법원 자료에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 목포수산업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2022-720호로 설정돼 있으므로 공동담보 물건과 채권관계를 원문에서 대조하세요.
- 가격 상한 검증. 감정가 64%만으로 저가 매수라 판단하지 말고 화곡동 유사 다세대의 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 법원 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.23 매각기일의 진행·결과와 변경 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 미상관계 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 310,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 198,400,000원까지 내려왔습니다. 확인된 16명의 전입·임차권 관계인은 모두 말소기준 이후이고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 표면적인 권리구조는 후순위 소멸형에 가깝습니다.
그러나 미상 주거관계의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 64%를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거가 없습니다. 확인된 권리는 소멸, 미상관계는 보류, 가격 판단도 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미상 점유관계와 민간임대주택등기를 원본으로 해소하는 데 있습니다.