인천지방법원 2025타경35051. 부천대학교 남측에 위치한 그라하씨티 8층 803호로, 전용 20.15㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 김옥자는 2022년 3월 21일 매매를 원인으로 2022년 4월 4일 거래가 109,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 담보권이 아니라, 소유권 이전보다 앞서 점유·전입을 갖춘 윤인경 임차인과 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서입니다.

2013년 설정된 신한은행 근저당권 62,400,000원은 2019년 3월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 7월 6일 접수된 엠메이드대부 유한회사 가압류 10,892,566원입니다. 윤인경의 전입일은 2022년 3월 15일로 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 미배당 보증금을 낙찰자가 부담하는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 확인 전후가 갈린다

등기상 실제 임차인은 윤인경 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 8일, 확정일자는 2022년 1월 11일, 점유개시일은 2022년 3월 14일, 전입일은 2022년 3월 15일입니다. 말소기준일 2023년 7월 6일보다 앞서 전입·점유를 갖췄고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

확약이 없다면 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

대항력 인수형에서는 최저가가 낮아져도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어, 총 취득부담이 보증금 109,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 확약이 없다면 71,400,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 확약을 통해 실제 인수가 0원으로 확정될 때만 성립합니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 57.3%

그라하씨티는 2013년 5월 29일 사용승인된 29세대 건물입니다. 확인되는 동일·유사 면적 실거래는 2건으로, 평균 124,500,000원, 최저 109,000,000원, 최고 140,000,000원입니다. 최신 거래는 2022년 3월 전용 20.15㎡·8층의 109,000,000원으로, 이 사건 물건과 전용면적과 층이 같습니다.

확약 확인을 전제로 한 실질취득 71,400,000원은 실거래 평균 124,500,000원의 57.3%이고, 동일 면적·동일 층 최신 거래 109,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 102,000,000원 역시 최신 거래보다 낮게 잡혀 있습니다. 다만 실거래 표본이 2건에 그치고, 최신 거래 시점도 2022년 3월이므로 2026년 매각가격을 정할 때는 현재 매물과 임대수요를 추가로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

최저가 전액은 집행비용과 윤인경 임차인 배당에 소진됩니다. 통상 계산상 윤인경의 미배당액은 39,285,200원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 전용 20.15㎡의 소형 주거상품입니다.
• 입지. 부천대학교 남측에 위치하고, 주변은 공동주택·업무시설·다세대주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 사용승인일은 2013.05.29.이며 승강기·난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 남서측으로 폭 8m 미만 소로가 접합니다. 공시지가는 2,529,000원/㎡, 토지면적은 359.7㎡입니다.
• 허가구역. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대가 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 원룸형이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.7회·낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 윤인경 임차권과 이 사건 803호에 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 확약 조건 확인. 매각허가·대금납부·배당절차 등 말소동의의 선행조건과 실제 임차권등기 말소 시점을 확인하세요.
• 점유관계 재확인. 등기상 실제 임차인은 윤인경 1명이지만, 현장 점유자와 별도 임대차 관계가 있는지는 현황조사와 현장 방문으로 대조하세요.
• 두 개의 취득가를 분리. 확약 이행 시 실질취득은 71,400,000원, 확약 미적용 시 현재 회차 총부담은 110,685,200원입니다.
• 실거래 시차. 최신 실거래가 2022.03.이므로 현재 매물가격·보증금·월세수요를 중개업소와 국토교통부 실거래 원본에서 재확인하세요.
• 환금성 점검. 29세대·전용 20.15㎡ 원룸형의 실제 매수층, 공실기간, 임대수익과 재매각 기간을 보수적으로 계산하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·체납처분 관계는 관리주체와 집행법원에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.

맺으며 — “가격 할인은 확약이 완성해야 진짜가 된다”

이 물건은 겉으로만 보면 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰돼 71,400,000원까지 내려온 가격 할인형입니다. 실거래 평균 124,500,000원의 57.3%이고 동일 면적·동일 층 최신 거래 109,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 윤인경 임차인의 보증금 109,000,000원이 최저가보다 커, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 부근에서 고정됩니다.

따라서 결론은 명확합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 원본대로 유효하면 권리와 가격은 합격입니다. 반대로 확약의 대상·조건·이행 여부가 불명확하면 가격 메리트는 사라집니다. 확약 확인 후에도 29세대 도시형생활주택 원룸형, 평균 7.7회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 문제는 남습니다. 이 사건은 권리는 확약서 한 장, 수익은 출구전략 한 줄에서 갈리는 물건입니다.

* 인수 0원 및 실질취득 71,400,000원은 주택도시보증공사의 윤인경 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 통상 배당 계산상 미배당 보증금은 39,285,200원입니다.