인천지방법원 2025타경35055. 부천 춘의역 북서측 골든빌리지 5층 502호, 전용 44.29㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 2억 3,200만원의 70%인 1억 6,240만원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 2억 4,250만원의 67.0%, 최신 거래 2억 3,500만원의 약 69.1%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 가격 판단은 최저가만 보면 안 됩니다. 선민지는 2022년 6월 2일 전입·점유를 시작해 말소기준인 2022년 9월 2일 가압류보다 빠르고, 확정일자도 2022년 4월 22일입니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되면 선민지에 대한 인수는 실질 0원입니다. 반대로 확약의 효력·조건·말소절차가 완결되지 않으면 현재 회차 기준 미배당 보증금 1억 2,567만 3,600원이 남아, 낙찰대금과 합친 부담은 약 2억 8,807만원으로 보증금 2억 8,500만원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 123-34, 123-35, 123-36 골든빌리지 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.29㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김기제 (2022.06.02. 거래가 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,896,101원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 우리은행 근저당과 2018년 중소기업은행 근저당은 각각 2018년 5월 11일과 2021년 3월 3일 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 9월 2일 오케이에프앤아이대부 가압류입니다. 선민지의 전입·점유는 그보다 앞선 2022년 6월 2일이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 선민지 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2022.06.02 확정일자 2022.04.22 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
| 이장하 | 점유 부분·용도 미상 | 2025.11.03 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
확인된 임차·점유관계는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. *선민지의 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 기준 125,673,600원이나, 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세다
골든빌리지는 2017년 1월 11일 사용승인된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2025년 6월 2억 5,000만원과 2026년 1월 2억 3,500만원입니다. 최근 12개월 평균은 2억 4,250만원으로, 과거 거래를 포함한 전체 평균 2억 5,625만원보다 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.2% 하락해 전체 평균만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.1㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.06 | 48.1㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 44.29㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2022.02 | 48.1㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 242,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 선민지 보증금 | 285,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 123,200,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 97,350,000원 | 0원 |
| 4. 오케이에프앤아이대부 가압류 | 19,522,881원 | 0원 |
| 5. 엠메이드대부 가압류 | 95,998,470원 | 0원 |
| 6. 엠메이드대부 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 7. 하용재 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 정규성 가압류 | 133,700,000원 | 0원 |
| 9. 주택도시보증공사 | 307,896,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선민지 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 125,673,600원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 우리은행·중소기업은행 근저당은 등기상 이미 해지·말소된 내역입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘의역 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 춘의역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호이며, 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 평탄한 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 5~6m 도로가 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 4건뿐입니다. 최근 거래가격도 이전 거래군보다 10.2% 낮아, 대단지 아파트보다 가격 검증과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 주체, 효력 발생 조건, 낙찰 후 말소 시점, 추가 서류 제출 여부를 문구 그대로 확인해야 합니다.
- 확약 이행 가능성. 선민지 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 주택도시보증공사의 책임 범위를 확인해야 합니다.
- 이장하 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·임대차계약·실제 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 당해세 확인. 광주광역시 남구·부천시·국 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.2% 낮습니다. 확약 유효 시에도 수리비·명도비·보유비용을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대이고 거래 표본이 적으므로, 48.1㎡ 거래와 대상 44.29㎡의 면적 차이도 별도로 보정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격이 아니라 확약의 완결성이 승부처
이 물건은 확약의 효력이 결론을 정반대로 바꿉니다. 확약이 유효하게 이행돼 선민지의 임차권등기가 말소되면 실질취득액은 1억 6,240만원으로, 최근 12개월 평균 2억 4,250만원보다 크게 낮습니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소가 완결되지 않으면 미배당 보증금을 인수해 실질 부담은 약 2억 8,807만원, 사실상 보증금 2억 8,500만원 수준으로 고정됩니다. 이 경우 최근 시세보다 비싸므로 최저가 70%라는 할인율은 의미가 없습니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 이장하의 점유관계, 국세·지방세 압류, 12세대 소규모 다세대의 낮은 거래빈도와 최근 -10.2% 하락 추세가 겹칩니다. 따라서 결론은 확약 원문과 말소절차가 완결적으로 확인될 때만 가격 검토 가능입니다. 확인 전에는 ‘1.624억짜리 물건’이 아니라 ‘2.85억대 인수 가능성이 있는 물건’으로 봐야 합니다.
