인천지방법원 2025타경35063. 부천 원미구 역곡동 예은하이츠빌 가동 403호, 전용 58.47㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 225,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 110,250,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 김소연은 2021.12.15. 이 주택을 거래가액 195,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 중심은 임차권입니다. 김민수는 2021.11.25. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.25., 보증금은 195,000,000원입니다. 말소기준인 2022.11.11. 부천시 압류보다 전입일이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 기준 배당만으로는 보증금 전액이 회수되지 않습니다.
원칙적인 계산대로라면 집행비용 2,343,500원을 뺀 107,906,500원이 임차인에게 배당되고, 나머지 87,093,500원은 매수인이 인수합니다. 그러면 낙찰가 110,250,000원 + 인수 87,093,500원 = 197,343,500원으로, 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득가는 오히려 최근 실거래 172,000,000원을 넘어섭니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 확약을 반영하면 김민수 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 226-3 예은하이츠빌 가동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.47㎡ · 5층 건물 중 4층 403호 |
| 사용승인 | 2008.07.08 |
| 소유자 | 김소연 (2021.12.15. 거래가액 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,259,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
현재 소유권은 김소연에게 있고, 말소기준권리는 2022.11.11. 부천시 압류입니다. 2024.02.26. 국민건강보험공단 압류와 2025.11.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2021.09.08. 부천시 압류는 2021.10.18. 이미 해제·말소되었고, 기존 근저당권들도 등기부상 이미 말소되었습니다.
김민수의 전입·점유일 2021.11.25.은 말소기준일보다 빠르고, 2023.11.29. 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐져 있습니다. 따라서 확약을 배제한 원칙적 권리관계만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 본 분석에서는 이 임차인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.11.25 / 2021.10.25 | 대항력 有 | 有 | 확약 반영 0원* |
김민수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 배당요구가 되어 있으며, 확약을 적용하지 않는 원칙적 계산에서는 현재 회차 미배당 보증금 87,093,500원이 매수인 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세까지 같이 봐야 한다
예은하이츠빌은 18세대 규모이고, 전용 58.47㎡ 인근 면적 실거래 표본은 2건입니다. 가장 최근 거래는 2025.02. 전용 57.12㎡ 4층의 172,000,000원입니다. 2021.12. 전용 58.47㎡ 4층 거래는 195,000,000원으로, 최근 시세는 이전 거래 대비 -11.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 57.12㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 2021.12 | 58.47㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 183,500,000원 |
가격 판단은 과거 195,000,000원이 섞인 전체 평균 183,500,000원보다 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 172,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 확약 반영 실질취득 110,250,000원은 최근 시세의 64.1%라 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 표본이 1건에 불과하고 최근 추세가 -11.8%이므로, 감정가 225,000,000원을 기준으로 큰 폭 할인됐다는 이유만으로 가격을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정 · 확약 전 원칙적 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 195,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,259,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당계산에서는 김민수 보증금 중 87,093,500원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 110,250,000원 | 87,093,500원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,175,000원 | 119,614,150원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,022,500원 | 142,349,905원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이어서, 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 즉 최저가만 계속 낮아져도 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 유찰 횟수보다 중요한 것은 확약 적용 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 예은하이츠빌은 18세대 규모입니다.
- 입지. 동곡초등학교 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고, 주위여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호이며 사용승인은 2008.07.08입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 대상기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 2건뿐이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최근 가격 추세도 -11.8%여서 거래가 많은 대단지처럼 시세를 단일값으로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김민수 임차권의 대항력·인수 위험을 해소하는 조건인지 확인해야 합니다.
- 원칙상 인수액 기억. 확약이 적용되지 않으면 현재 최저가 기준 미배당 보증금 87,093,500원이 매수인 부담으로 남습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당액이 감소할 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 183,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 172,000,000원을 우선 기준으로 잡고, -11.8% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 환금성 보수적으로. 18세대 다세대이고 실거래 표본이 적어 매도 시 가격·기간 변동성을 감안해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료상 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 토지거래허가구역 대상이므로 해당 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유보다, 확약의 효력이 먼저다”
현재 최저가 110,250,000원만 보면 감정가의 49%, 최신 실거래 172,000,000원의 64.1%라 가격 매력이 큽니다. 그러나 이 숫자가 그대로 실질취득가가 되는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용될 때입니다. 확약을 빼고 원칙적으로 계산하면 대항력 있는 김민수의 미배당 보증금 87,093,500원을 인수해 총 부담이 197,343,500원으로 올라갑니다.
따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라, 확약 확인이 끝나야 비로소 110,250,000원짜리 물건이 되는 사건입니다. 확약이 확인되면 최근 거래 대비 충분한 가격 여유가 있지만, 18세대 소규모 다세대·실거래 표본 부족·최근 -11.8% 하락 추세를 함께 감안해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형. 이 구분이 입찰 판단의 핵심입니다.
