인천지방법원 2025타경35065. 부천시 오정구 작동 성도빌리지 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적 48.58㎡ 규모이며 감정가는 1억8,700만원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1억3,090만원입니다. 겉으로 보면 유찰 1회로 가격 매력이 생긴 것처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 저가 매수형이 아닙니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 김영숙 근저당권입니다. 그러나 그 이전인 2021년 7월 30일 전입한 임차인 고기석의 임차권등기가 존재합니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인 실질부담은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 작동 72-11 성도빌리지 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 48.58㎡ |
| 소유자 | 이창섭 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,812,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 을구 3번 김영숙 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 고기석 | 192,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 |
주택임차권등기명령에 따라 등기된 임차권이며, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 해당 확약은 이 임차권 인수 위험 해소에만 적용되며, 확약서 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단
성도빌리지 동일 면적 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 2023년 2월 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 48.58㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2021.08 | 48.58㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2021.06 | 48.58㎡ | 3 | 169,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 192,000,000원, 최신 거래도 192,000,000원입니다. 최저매각가만 보면 68.2% 수준이지만, 대항력 임차보증금 인수액을 반영하면 실질취득은 약 194,632,600원으로 최근 거래 수준을 넘어섭니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 임차인 고기석 보증금 | 192,000,000원 | 128,267,400원 |
| 김영숙 근저당 | 91,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | 63,732,600원 | 인수 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 고기석 임차보증금 192,000,000원의 대항력·우선변제권 구조를 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 제거하는지 확인하세요.
- 실질취득 계산. 확약 전에는 낙찰가+인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 권리 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원문 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 보라”
이 물건은 1회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 권리분석의 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금은 낙찰가와 별개로 매수인의 실질부담을 결정합니다. 확약이 없다면 실질취득은 약 1억9,463만원 수준으로 최근 거래가와 비교해야 하며, 확약이 있다면 판단 기준은 달라집니다. 결국 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차권 인수 여부 확인입니다.
