인천지방법원 2025타경35086. 부천시 원미구 심곡동 한성그린빌 5층 502호, 전용 56.9㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 170,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 58,310,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 장근원의 보증금 210,000,000원입니다. 장근원은 2022.03.23. 확정일자를 받고 2022.04.11. 주민등록, 2022.04.13. 점유를 시작했으며, 2024.04.17. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 사건의 말소기준으로 제시된 등기는 2025.11.24. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 장근원의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서 있으므로, 배당절차에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 58,310,000원을 전제로 한 예상배당에서는 장근원에게 56,860,420원이 배당되고 153,139,580원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 442-2 한성그린빌 5층 502호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 신흥로 112 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.9㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이창숙 (2022.04.19. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 234,805,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
현재 소유자 이창숙의 소유권이전은 2022.04.19.이고, 장근원의 임대차계약 및 확정일자는 2022.03.23., 주민등록은 2022.04.11., 점유개시는 2022.04.13.입니다. 이후 2022.11.24. 설정된 류원기 근저당권 75,000,000원은 2025.01.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 장근원의 주택임차권은 2024.04.17. 등기됐고, 2025.11.24. 강제경매개시결정보다 선순위라 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장근원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.11 확정 2022.03.23 점유 2022.04.13 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 153,139,580원 |
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 153,139,580원 | 211,449,580원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 170,317,706원 | 211,134,706원 |
| 5회 유찰 시 | 28,571,900원 | 182,342,394원 | 210,914,294원 |
현재 회차에서 58,310,000원에 낙찰받는다고 가정해도 실질취득은 211,449,580원입니다. 한 차례 더 유찰돼 최저가가 40,817,000원이 되면 인수액이 170,317,706원으로 늘어 실질취득은 211,134,706원, 5회 유찰 시에는 28,571,900원에 182,342,394원을 인수해 210,914,294원이 됩니다. 즉 유찰이 반복되어도 실질취득은 임차보증금 210,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한성그린빌 전용 56.9㎡의 확인 실거래는 3건입니다. 2022.01. 5층 210,000,000원, 2022.04. 5층 210,000,000원, 2022.06. 3층 167,000,000원이며 평균은 195,666,666원입니다. 최신 거래는 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 56.9㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2022.04 | 56.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 56.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 195,666,666원 |
표면 최저가 58,310,000원은 실거래 평균의 29.8%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 미배당 보증금까지 더한 현재 회차 실질취득 211,449,580원은 실거래 3건 평균의 약 108.1%, 최신 거래 167,000,000원의 약 126.6%입니다. 따라서 “감정가 대비 66% 할인”이나 “최저가가 시세의 29.8%”라는 이유로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 임차인 장근원 보증금 | 210,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 234,805,073원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,449,580원을 제외한 56,860,420원이 장근원에게 배당되고, 부족분 153,139,580원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사 예상배당은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 심곡초등학교 북동측 인근으로, 대로변에 상업용부동산과 다세대주택 등 주거용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 대로1류와 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 공시지가 3,001,000원/㎡, 토지면적 109.1㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 환금성. 한성그린빌은 총 8세대이고 사용승인일은 2001.12.20.입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차는 58,310,000원에 153,139,580원의 인수를 더해 211,449,580원 수준입니다.
- 임차인 배당액 확인. 장근원의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되지 않는 한 미배당액이 매수인에게 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 210,000,000원 부근에서 유지됩니다.
- 시세 비교 기준. 실거래 3건 평균은 195,666,666원, 최신 거래는 167,000,000원입니다. 현재 실질취득은 두 기준보다 높습니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용은 추정치이고 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 임차권등기·강제경매개시결정·소유권 관계를 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “보증금 2.1억”을 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 170,000,000원에서 58,310,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 장근원의 선순위 대항력 보증금이 210,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 153,139,580원이 남습니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 211,449,580원이며, 한 차례·두 차례 더 유찰돼도 211,134,706원·210,914,294원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
반면 한성그린빌 전용 56.9㎡ 실거래 3건 평균은 195,666,666원, 최신 거래는 167,000,000원입니다. 실질취득이 시세 기준 이상인 상태에서 3회 유찰·8세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 선순위 임차보증금 인수 때문에 실질취득비용이 시세 위에 형성되는 고위험 인수형 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
