인천지방법원 2025타경35086. 경기도 부천시 원미구 심곡동 한성그린빌 5층 502호, 전용면적 56.9㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가가 40,817,000원까지 내려왔습니다. 일반적인 경매라면 큰 폭의 가격 하락에 관심이 쏠릴 수 있습니다. 하지만 이 물건은 입찰가격과 최종 취득비용을 분리해서 봐야 하는 전형적인 임차보증금 인수형입니다.
등기부에는 장근원 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.23, 전입일은 2022.04.11, 점유개시일은 2022.04.13입니다. 임차보증금은 210,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 2025.11.24 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 임차인 권리인 만큼, 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 금액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35086 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 442-2 한성그린빌 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로 112 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.9㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 5층 |
| 단지 현황 | 한성그린빌 · 8세대 · 2001.12.20 준공 |
| 소유자 | 이창숙 (2022.04.19 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,817,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 234,805,073원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차보증금 | 장근원 · 210,000,000원 |
| 예상 인수금액 | 170,317,706원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
등기부상 과거 신한은행·삼성생명보험·이정옥·류원기의 근저당권은 모두 말소되었습니다. 2019년 부천시 압류 역시 같은 해 해제되어 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권 채권최고액을 현재 매수인의 인수부담으로 합산해서는 안 됩니다.
이번 경매에서는 2025.11.24 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2024.04.17에 이미 장근원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차인의 전입·점유·확정일자도 그보다 이전입니다. 따라서 경매개시결정이 소멸하더라도 임차권의 미배당 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장근원 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.04.11 확정 2022.03.23 점유개시 2022.04.13 |
210,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
배당요구 확인 |
미배당분 인수
170,317,706원 |
장근원: 임대차계약 2022.03.23 · 임차권등기 2024.04.17(을구 8번) · 보증금 210,000,000원. 매수인 인수액은 현재 회차 예상배당 기준이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
장근원은 대항력 있는 임차인으로서 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 매각대금에서 우선배당을 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실이 보증금 전액 회수를 보장하지는 않습니다. 현 회차 예상배당액은 39,682,294원에 불과합니다.
③ 시세 비교 — 4,081만원이 아니라 약 2.1억을 비교해야 한다
한성그린빌 동일 면적 56.9㎡의 확인된 실거래는 2022년 거래 3건입니다. 평균은 195,666,666원이며 가장 최근 거래인 2022.06 거래가는 167,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 오래되고 표본이 적어 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 56.9㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2022.04 | 56.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 56.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 평균 | 56.9㎡ | 3건 | 195,666,666원 |
낙찰 최저가만 시세와 비교하면 실거래 평균의 20.9%로 보입니다. 하지만 이 비교는 임차보증금 인수를 누락한 계산입니다. 실질취득원가 약 210,000,000원은 실거래 평균 195,666,666원보다 높고, 최신 확인 거래가 167,000,000원과 비교하면 차이가 더 큽니다.
한성그린빌은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회로 제시되어 있습니다. 유찰이 반복되는 물건인 만큼 낮은 입찰금액 자체보다는 권리 인수와 최종 취득원가, 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,134,706원 |
| 1. 임차인 장근원 · 보증금 우선변제 | 210,000,000원 | 39,682,294원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 234,805,073원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | — | 170,317,706원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인 배당액과 매수인 인수액은 이를 적용한 예상 결과이며, 실제 배당 순위·금액과 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수보증금은 매각대금의 배당 항목이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 인수부담이 늘어난다
| 매각 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 합산 취득부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(24%) | 40,817,000원 | 170,317,706원 | 211,134,706원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 28,571,900원 | 182,342,394원 | 210,914,294원 |
| 6회 유찰 시(12%) | 20,000,330원 | 190,759,676원 | 210,760,006원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 40,817,000원에서 28,571,900원, 다시 20,000,330원으로 내려갈 수 있습니다. 그러나 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들어, 매수인 인수보증금은 오히려 늘어납니다.
따라서 낙찰가격이 낮아지는 폭에 비해 경제적 취득원가의 감소폭은 매우 작습니다. 집행비용 추정액 등의 차이를 제외하면 실질취득부담은 보증금 210,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 일반적인 경매처럼 유찰만 기다려 저가매수 이익을 얻는 전략이 통하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 대로변을 중심으로 상업용 부동산과 다세대주택 등 주거용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다. 서측 대로 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물이며, 본건은 5층 502호입니다. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지, 칼라샤시 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정요항표상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 전 최신 지정 여부 확인이 필요합니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래 3건은 모두 2022년에 발생했으므로 현재 매각 가능가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 장근원 보증금 210,000,000원과 예상 인수액 170,317,706원을 핵심 위험으로 반영하세요. 매각물건명세서에 명시된 인수조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입 2022.04.11, 점유개시 2022.04.13, 확정일자 2022.03.23 및 임차권등기 2024.04.17의 효력과 실제 배당 순위를 원본에서 대조하세요.
- 실질취득원가 기준 입찰. 최저가 40,817,000원만으로 수익성을 판단하지 마세요. 보증금 인수를 포함한 약 210,000,000원을 기준으로 취득세·등기·명도 비용을 추가 검토해야 합니다.
- 유찰 효과 재검토. 5회·6회 유찰되더라도 인수보증금이 증가합니다. 입찰가 인하가 실제 취득원가 인하로 연결되지 않는 점을 확인하세요.
- 시세 최신화. 확인된 거래는 2022년 3건입니다. 현재의 매매사례와 실제 매각 가능가격을 다시 확인하고 과거 평균만으로 수익성을 추정하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유상태는 구분해서 확인하세요. 보증금 반환과 주택 인도 사이의 관계도 검토해야 합니다.
- 채권·배당 확인. 한국주택금융공사 청구액 234,805,073원에 대한 예상배당은 0원입니다. 실제 배당표와 조세채권·집행비용 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 최신 거래자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도, 집은 싸지 않다”
이 사건의 숫자 가운데 가장 눈에 띄는 것은 40,817,000원입니다. 감정가 170,000,000원에서 4회 유찰되어 크게 내려온 가격이기 때문입니다. 하지만 정작 매수인이 부담해야 하는 금액은 여기에 임차보증금 미배당액 170,317,706원을 더한 금액입니다.
핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어 최종 부담은 약 2.1억원에서 크게 달라지지 않습니다. 이 금액은 감정가와 확인된 실거래 평균을 모두 초과하며, 최신 확인 거래가인 167,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 더욱이 실거래 자료가 2022년에 머물러 있어 현재 환금가격을 확신하기도 어렵습니다.
결론은 권리 인수 위험이 크고 가격 메리트도 부족한 고위험 물건입니다. 4회 유찰이라는 숫자나 감정가 대비 낮은 최저가에 현혹되어서는 안 됩니다. 임차보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한 추가 유찰만으로 경제성이 크게 개선되기는 어렵습니다. 입찰가격이 아닌 실질취득원가 약 210,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
