인천지방법원 2025타경35086. 부천시 원미구 심곡동 한성그린빌 5층 502호, 전용 56.9㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 119,000,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가격표 뒤에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권이 있습니다. 임차인 장근원은 2022.03.23. 확정일자를 받고 2022.04.11. 전입했으며, 2022.04.13. 점유를 시작했습니다. 현재 말소기준인 2025.11.24. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
현재 최저가 119,000,000원에서 집행비용 2,466,000원을 먼저 빼면 임차인이 배당받는 금액은 116,534,000원입니다. 보증금 210,000,000원 중 부족한 93,466,000원은 임차권자에게 남고, 매수인이 이를 인수할 수 있습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 212,466,000원입니다. 최저가 1.19억원만 비교해 이 물건을 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 442-2 한성그린빌 5층 502호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 신흥로 112 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.9㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이창숙 (2022.04.19. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 234,805,073원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 현황 | 2001.12.20. 사용승인 · 8세대 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
과거 신한은행·삼성생명보험·이정옥·류원기의 근저당권과 부천시 압류는 각각 말소등기가 확인됩니다. 2003년 신한은행의 경매개시결정도 취하로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.11.24. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 장근원의 전입·점유와 임차권등기가 이 기준점보다 앞선다는 데 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 장근원 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2022.03.23 전입 2022.04.11 점유 2022.04.13 임차권등기·배당요구 2024.04.17 | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 93,466,000원 |
장근원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
한성그린빌 동일면적 56.9㎡의 실거래는 3건입니다. 2022.01.과 2022.04.에는 각각 210,000,000원, 최신 거래인 2022.06.에는 167,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 195,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 56.9㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2022.04 | 56.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 56.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 평균 | 56.9㎡ | 3건 | 195,666,666원 |
최저가 119,000,000원은 실거래 평균의 60.8%에 불과하지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 212,466,000원은 실거래 평균의 108.6%, 최신 거래 167,000,000원의 127.2%입니다. 실거래 최고액 210,000,000원보다도 2,466,000원 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,000,000원 | 93,466,000원 | 212,466,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,300,000원 | 128,599,400원 | 211,899,400원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 58,310,000원 | 153,139,580원 | 211,449,580원 |
회차별 실질취득은 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치 변화로 소폭 차이가 있으나 모두 약 2.11억~2.12억원대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 권리금액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 장근원 보증금 | 210,000,000원 | 116,534,000원 배당 |
| 미배당 보증금 | 210,000,000원 | 93,466,000원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡초등학교 북동측 인근으로, 대로변 상업용 부동산과 다세대주택 등 주거용 부동산이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 근거리에 있습니다. 서측 대로와 남측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 최상층 502호입니다. 위생·급배수·도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 2001.12.20. 사용승인된 8세대 소규모 다세대입니다. 동일면적 실거래는 3건이며 최신 거래는 2022.06. 167,000,000원입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 119,000,000원이 아니라 미배당 보증금을 포함한 212,466,000원을 기준으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 211,899,400원, 3회 유찰 시 211,449,580원으로 총부담 감소 폭이 작습니다.
- 임차인 배당 확인. 실제 매각대금·집행비용·조세채권 등에 따라 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표를 끝까지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차보증금 전액 변제 전에는 주택임차권이 남을 수 있으므로 잔금 납부와 명도 이전의 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 5층 건물의 5층 물건이므로 내부 상태와 누수 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물이고 실거래 표본도 3건이므로 향후 매도기간과 거래가격의 변동 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.19억에 낙찰받아도 1.19억짜리가 아니다”
이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 있는 210,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가에 낙찰받으면 예상 인수액 93,466,000원을 더해 실질취득이 212,466,000원에 이릅니다. 이는 실거래 평균 195,666,666원보다 높고, 최신 거래 167,000,000원과도 차이가 큽니다.
추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 증가해 총부담은 약 2.1억원대에 머뭅니다. 과거 동일면적 최고 거래가 210,000,000원과 비교해도 현재 실질취득이 더 높습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 8세대 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 가격 메리트가 없는 인수형 물건입니다.