인천지방법원 2025타경35088. 부천시 원미구 심곡동 스타파크힐 1동 3층 303호, 전용 46.38㎡의 다세대주택입니다. 감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 119,560,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 선순위 주택임차권과 강제경매입니다. 과거 신한은행 근저당은 2020년과 2021년에 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2021.04.30. 윤성덕의 전입·점유와 2021.03.31. 확정일자가 확인되고, 2023.06.13. 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 원칙적인 배당계산에서는 현재 최저가 기준 미배당 보증금 127,913,840원이 남는 구조입니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 윤성덕 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
문제는 확약의 적용 범위가 그 임차권에 한정된다는 점입니다. 현황조사상 NGUYEN THI CHINH의 전입일은 2025.09.18.로 경매개시결정 2025.11.25.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·보증금 및 승계액 미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다. 두 임차 관련 신고자는 모두 보증기관·대위신고로 표시된 사람이 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없지만, 확인되지 않은 금액을 임의로 합산할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-8 스타파크힐 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.38㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정명근 · 2025.12.10. 매매 · 거래가액 200,000,000원 · 2025.12.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
과거 신한은행 근저당권 168,000,000원과 143,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤성덕의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 인수 검토 대상이지만, 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 NGUYEN THI CHINH에게 그 확약이 적용된다는 근거는 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 임차 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성덕 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 / 2021.03.31 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| NGUYEN THI CHINH 현황조사 확인 | 2025.09.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 배당표의 기계적 계산상 윤성덕 보증금 미배당액은 127,913,840원이나, 말소동의 확약이 적용되므로 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 NGUYEN THI CHINH의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 59.8%지만 ‘확정 할인’으로 보면 안 된다
스타파크힐은 총 10세대, 2017.08.17. 사용승인된 다세대입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2024.02. 전용 48.76㎡ 2층이 185,000,000원, 2025.12. 이 사건과 같은 전용 46.38㎡ 3층이 200,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원이며 최신 거래 역시 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.38㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 48.76㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
| 최근 12개월 | 46.38㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 119,560,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 59.8%입니다. 가격 흐름은 최근 거래가 이전 거래보다 8.1% 높은 방향으로 집계되어 있습니다. 따라서 확인된 실거래만 놓고 보면 최저가는 크게 낮아 보입니다. 다만 이 물건은 NGUYEN THI CHINH의 보증금·승계액이 확인되지 않은 상태라 최저가를 곧바로 실질취득가로 확정할 수 없습니다. 가격 메리트는 미상 보증금 확인 후 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 1. 임차인 윤성덕 보증금 | 245,000,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당계산에서는 윤성덕 보증금 중 127,913,840원이 미배당됩니다. 다만 그 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. NGUYEN THI CHINH의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 윤성덕 확약이 없다면 가격 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 부족분 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 119,560,000원 | 127,913,840원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 83,692,000원 | 163,214,456원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 58,584,400원 | 187,870,119원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건의 배당계산도 유찰이 진행될수록 윤성덕 보증금 부족분이 127,913,840원 → 163,214,456원 → 187,870,119원으로 늘어나는 모습입니다. 다만 윤성덕 임차권에는 확약이 있으므로 이 금액을 실제 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다. 이 표는 확약이 없다면 왜 “최저가 하락 = 실질취득가 하락”이 되지 않는지를 보여주는 권리 구조 설명용입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물 중 3층 303호입니다.
- 입지. 심곡초등학교 북측 인근. 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 2,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 스타파크힐은 총 10세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적은 소규모 다세대라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤성덕 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상·조건과 실제 말소 진행 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- NGUYEN THI CHINH 보증금 확인. 전입일은 2025.09.18.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가 구분. 119,560,000원은 확정 가능한 하한일 뿐, 미상 보증금이 존재하면 실제 부담은 증가할 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 192,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 200,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대·실거래 2건이므로 대단지 공동주택과 같은 시세 안정성을 가정하지 마세요.
- 현재 소유권 이력. 강제경매개시결정 2025.11.25. 이후 2025.12.11. 정명근에게 소유권이 이전된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 지웠지만, 아직 빈칸이 하나 남았다”
이 사건의 첫인상은 감정가 244,000,000원에서 119,560,000원까지 내려온 49% 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 200,000,000원이므로 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 순서는 반대입니다.
보증금 245,000,000원의 선순위 윤성덕 임차권은 원칙적으로 현재 최저가보다 큰 보증금 때문에 인수형 구조가 되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*입니다. 이 부분은 큰 위험이 해소된 요소입니다. 그러나 현황조사에서 별도로 확인된 NGUYEN THI CHINH은 전입일 2025.09.18.만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 그 사람에게 윤성덕의 확약을 확대 적용할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “119,560,000원짜리 200,000,000원 시세 물건”으로 확정된 상태가 아닙니다. 정확한 표현은 “윤성덕 확약을 반영한 실질취득 하한은 119,560,000원이지만, 별도 점유자 인수액은 아직 미상”입니다. 2회 유찰, 10세대 소규모 다세대, 적은 실거래 표본까지 함께 보면 지금 단계의 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
