인천지방법원 2025타경35095. 경기도 부천시 오정구 고강동 우정빌리지 제1동 4층 403호 다세대주택입니다. 권리 분석의 핵심은 일반적인 근저당보다 선순위 임차권등기입니다. 임차인 김종훈은 임대차계약일 2022.09.20, 전입 2022.10.06, 확정일자 2022.09.20으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70% 수준인 144,200,000원입니다. 하지만 임차보증금 230,000,000원 중 배당되지 못하는 88,618,800원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 단순 낙찰가 기준 판단은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 244-2 우정빌리지 제1동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.08㎡ |
| 소유자 | 정진희 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 |
| 청구금액 | 246,628,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 기준
말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사항이 있어 실제 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김종훈 | 230,000,000원 | 有 | 가능 | 검토 필요 |
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 기준
우정빌리지 동일 계열 실거래는 2022.06 거래 260,000,000원이며 최근 12개월 평균도 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 45.6㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 평균 | - | 1건 | 260,000,000원 |
최저가는 시세 대비 55.5% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득가는 약 230,000,000원입니다. 이는 최근 거래 260,000,000원 대비 약 88.5% 수준으로 가격 여유는 제한적입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 주거환경. 부천시 오정구 고강동 기존 주택지대로 다세대·연립 및 소규모 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인 2018.04.18입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 중요시설물보호지구 및 항공 관련 제한사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 보증금 230,000,000원과 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가+인수 가능액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 다세대 공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 기준이다”
이 물건은 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 매력적인 다세대처럼 보입니다. 하지만 핵심 변수는 임차권등기입니다. 보증금 230,000,000원과 배당 부족분 88,618,800원을 고려하면 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 권리 흐름은 분석 가능하지만, 확약 적용 여부에 따라 결과가 달라지는 물건입니다.
