매력지수 D등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 부담이 큰 물건
임차보증금 130,000,000원 중 미배당 58,704,180원을 매수인이 부담할 가능성이 있고 국세 압류 등 권리 리스크가 있어 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기가 확인되고, 최저가 73,010,000원 기준 배당 부족분 58,704,180원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 단순히 감정가 대비 49%까지 내려온 가격만 보고 접근하면 위험합니다.
감정가 / 최저가
149,000,000원 / 73,010,000원
2회 유찰
실질취득 부담
131,714,180원
최저가 + 인수 58,704,180원
매수인 인수
58,704,180원
임차보증금 미배당분
핵심지표
대항력 임차권
한국토지주택공사
인천지방법원 2025타경35106. 부천시 원미구 도당동 한진하이츠빌 1동 503호 다세대 물건입니다. 감정가는 1억4,900만원에서 2회 유찰 후 최저매각가 7,301만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 임차권등기된 한국토지주택공사 임차인의 대항력과 우선변제권이 핵심 변수입니다.
현재 최저매각가 73,010,000원에서 임차인은 우선변제로 71,295,820원을 배당받는 구조입니다. 그러나 보증금 130,000,000원 중 58,704,180원이 부족합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있으므로 실질 취득 기준은 최저가가 아니라 인수금액을 포함해 판단해야 합니다.
⛔ 인수 위험 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 부족분은 별도로 남습니다. 현재 회차 기준 실질 부담은 약 131,714,180원으로 감정가 대비 할인 효과가 크게 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,714,180원
임차인 한국토지주택공사 보증금
130,000,000원
71,295,820원
주택도시보증공사 가압류
1,999,000,000원
0원
서울보증보험 경매개시
133,237,533원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 낮지만 인수금액 반영 시 부담은 크게 증가합니다.
④ 주요 위험요소
임차권등기. 한국토지주택공사 임차권등기가 존재하며 대항력·우선변제권이 확인됩니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 확인되어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
보증기관 관련 권리. 주택도시보증공사 가압류 및 서울보증보험 경매개시결정이 존재합니다.
실질 가격. 최저가 49%라는 숫자보다 인수 포함 총투입금 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 낙찰 전 임차권등기와 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.
세금 확인. 압류권자의 체납세금 성격에 따라 추가 검토가 필요합니다.
실질취득 기준 검토. 최저가가 아니라 낙찰가+인수 가능 금액으로 투자성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 중요하다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 다세대지만, 임차보증금 인수 위험 때문에 단순 할인 매물로 보기 어렵습니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권이며, 현재 회차에서는 약 5,870만원의 인수 가능성이 존재합니다. 낮은 최저가보다 실제 부담액을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 부천시 원미구 도당동 47-19 한진하이츠빌 1동 5층503호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경35106
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·별관 제122호 법정
물건
한진하이츠빌 1동 5층503호
철근콘크리트조 / 50.13㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 부천시 원미구 도당동 47-19 한진하이츠빌 1동 5층503호
2025-12-02 12:07
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못함. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서에 등재된 자 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문은 현관문 틈에 끼워 두었음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-0710:00별관 제122호 법정
최저매각가7,301만원▼ 51% 감정가 1억 4,900만
입찰 보증금730만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-1415:30
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%1억 4,900만→7,301만
매회 -30% 자동감액다음 예상 5,110만원
회차 전체 보기 (3회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-04-21
유찰
1억 4,900만원
2
2026-06-02
유찰
1억 430만원
3
2026-07-07
대기
7,301만원
건물·단지 정보
한진하이츠빌
1동 5층503호
수도로206번길 54-11 (도당동,한진하이츠빌)
전유
· 단독 소유 부분
인근 학교
직선거리
고
부천북고등학교
144m
중
도당중학교
54m
초
도당초등학교
398m
인근 지하철직선거리
도시철도 7
춘의역1.6km
서해선
부천종합운동장역역환승1.6km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
