수원지방법원 2024타경71512. 영통동 1032-15의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다. 1층은 점포 2개 중 한 곳이 착한피자, 다른 한 곳은 공실이고, 2층은 주택 2가구, 3층은 주택 1가구, 지하는 근린생활시설 공실입니다. 공부상 1층 일부가 주택이나 현황은 점포의 주방 등으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 출발점은 2011.03.29. 설정된 우리은행 근저당 72,000,000원입니다. 이후 2014.03.10. 우리은행 근저당 66,000,000원이 추가됐고, 이 두 근저당 실행을 위한 경매가 진행 중입니다. 경매개시결정 채권자는 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사이며 우리은행으로부터 양도받은 형태로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71512 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1032-15 · 경기도 수원시 영통구 청명로43번길 8 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 199.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 1층 점포(착한피자)·점포(공실) / 2층 주택 2가구 / 3층 주택 1가구 / 지하 근린생활시설(공실) |
| 현재 소유자 | 홍경순 지분 7분의 3 · 고진주 지분 7분의 2 · 고은애 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,173,722,960원 / 575,124,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 128,872,915원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2011년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2011.03.29. 을구 9번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며 토지에도 공동담보가 설정돼 있습니다. 2014.03.10. 설정된 우리은행 근저당 66,000,000원과 2024.05.28. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경대 | 1층 102호 24.9600㎡ | 10,000,000원 | 800,000원 | 2024.04.29 | 2024.07.02 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 노지동 | 201호 | 미상 | 미상 | 2018.03.26 | 2024.07.19 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 윤영수 | 202호 · 주거 | 미상 | 미상 | 2018.07.05 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박혜진 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 2022.07.28 | 2024.06.28 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2011.03.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 임차관계만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,151,240원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 428,972,760원 |
현재 최저가 기준 채권총액 138,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 428,972,760원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 575,124,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 402,586,800원 | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 281,810,760원 | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형이 아닙니다. 현재 확인된 임차인 모두 대항력이 없고 배당 시나리오상 인수도 0원이므로, 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 현재 자료 기준 실질취득가는 매각가 자체입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 영통동 소재 반달공원 북동측 인근의 주상용 토지 및 건물입니다. 주변은 정비된 주거용·주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 동측 영통역에서 도보 약 10분 거리이며 근거리에 버스정류장과 간선도로가 있고 전면까지 차량 진출입이 가능합니다.
- 현재 이용. 1층 점포(착한피자)와 점포 공실, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구, 지하 근린생활시설 공실입니다.
- 건물. 알씨조적조 경사슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 드라이비트 및 전면 돌붙임, 창호는 칼라알루미늄 샷시입니다.
- 설비. 주택부분 도시가스 난방, 위생 급배수설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 199.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형이며 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 소로1류에 접합니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 1층 현황 차이. 공부상 1층 일부가 주택이나 현황은 점포의 주방 등으로 사용되고 있습니다.
- 임차인 4명. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 노지동·윤영수·박혜진은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 윤영수. 202호 주거 점유자로 확인되나 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 박혜진. 전입일 2022.07.28., 배당요구일 2024.06.28.로 확인되지만 점유부분과 보증금은 확인이 필요합니다.
- 공실·임대수익. 1층 점포 1곳과 지하 근린생활시설은 공실로 평가돼 있어 현 임대수익과 공실 해소 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 복합용도·점유관계가 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2011.03.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 우리은행 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현장에 있습니다. 주택과 근린생활시설이 한 건물에 섞여 있고, 점포와 주택 임차인이 동시에 존재하며 일부 보증금·점유부분이 확인되지 않습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격·명도·복합용도는 별도 검증”입니다.
