인수는 0원, 그러나 점유자 16명 확인이 핵심 — 화곡동 라피아노 101호

서울남부지방법원 2025타경7578. 화곡동 라피아노 제1층 제101호로, 감정평가상 이용 상태는 제2종근린생활시설인 인터넷게임시설제공업소입니다. 소유자는 조재한이며, 2022.07.22. 소유권보존과 같은 날 목포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.01.24. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리 흐름은 단순합니다. 말소기준보다 앞선 임차권·가압류·압류는 확인되지 않고, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원으로 근저당 채권최고액 이내입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권자에게 배당되지만 채권 전액을 충족하지 못하며, 그 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준이다

말소기준은 2022.07.22. 접수된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이고 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.01.24. 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 16명

현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 16명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 16명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 사용 부분은 모두 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 5명입니다.

③ 가격 판단 — 64% 할인만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 409,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 261,760,000원으로 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 261,760,000원입니다.

그러나 확인된 동일 용도 실거래가나 최근 거래 평균은 없습니다. 라피아노 관련 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있으며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,760,000원 가정)

채권최고액 기준 근저당 미배당은 4,662,704,640원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당금은 매수인 인수액이 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 이용. 제1층 제101호는 제2종근린생활시설인 인터넷게임시설제공업소로 이용 중이며, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14.이며, 승강기·화재탐지·급배수·도시가스 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 장방형 평지의 토지로 북측 약 12m 도로에 접합니다. 공시지가는 5,001,000원/㎡, 토지면적은 273.0㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거용 호실이 아닌 1층 근린시설이고 확인된 최근 매매·낙찰 자료가 없어, 감정가 할인율만으로 매각 가능성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 16명 원문 대조. 매각물건명세서에서 각 임차인의 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 대상 특정. 조사된 전입자와 실제 영업장 점유자, 사업자등록 명의자, 전대차 관계가 같은지 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 주변 1층 근린시설의 매매가·보증금·임대료·공실 기간을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 영업 현황. 인터넷게임시설제공업소의 실제 운영 여부, 시설물 소유관계, 원상복구 범위와 인허가 승계 가능성을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·도시가스 등 영업시설 관련 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 문건을 재검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원, 점유 확인은 필수”

이 물건의 등기상 권리 구조는 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 조사된 임차인 16명은 모두 그 이후 전입했으므로 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 권리가 소멸한다고 현장 리스크까지 사라지는 것은 아닙니다. 16명의 사용 부분과 보증금이 확인되지 않고 배당요구가 확인된 사람은 5명뿐입니다. 더구나 목적물이 인터넷게임시설제공업소로 이용되는 1층 근린시설이고 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 임대관계·영업점유·수익성·주변 근린시설 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 명도와 가격은 확인 후 판단입니다.