인천지방법원 2025타경35109. 부천 송내사거리 남동측 인근의 성진힐스아파트 9층 903호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중인 전용 40.08㎡ 집합건물입니다. 소유자 배현식은 2021년 3월 거래가 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021년 7월 28일 서울보증보험주식회사의 가압류지만, 임차인 윤지영의 전입일은 2021년 3월 5일로 말소기준보다 앞섭니다.

윤지영은 임대차계약일 2021년 2월 26일, 확정일자 2021년 3월 8일, 점유개시일 2021년 3월 19일이며 보증금은 217,000,000원입니다. 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 예외 조건이 있습니다. 이 확약이 유효하고 실제 말소가 이행되는 경우 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 반대로 확약의 적용 조건을 충족하지 못하거나 말소가 이행되지 않으면, 현재 회차 배당표상 미배당액 68,716,800원이 매수인 인수 위험으로 되살아납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준권리는 2021.07.28. 서울보증보험주식회사 가압류 6,879,170원입니다. 이후 국민건강보험공단·부천시·국세 관련 압류, 프라미스대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 윤지영의 전입일은 말소기준보다 앞선 2021.03.05.이므로, 후순위 등기들이 소멸한다는 사실과 임차보증금의 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우의 판단입니다. 확약의 조건을 충족하지 못하면 현재 회차 배당표상 미배당액 68,716,800원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

② 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 반대다

SJ성진힐스 전용 40.08㎡의 실거래는 총 4건입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 203,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 2025년 7월의 216,000,000원이며, 최신 거래도 216,000,000원입니다.

최근 거래가격은 감정가와 같은 216,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군보다 12.8% 높은 추세입니다. 확약이 유효해 인수액이 실질 0원이면 취득 기준액은 최저가 151,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 70.0%입니다. 이 경우에는 최근 시세 대비 64,800,000원의 가격 간격이 존재합니다.

반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 217,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 216,000,000원보다 높은 수준이므로, 확약 미이행 시에는 시세보다 싸다는 평가를 할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

* 일반 배당 원칙에 따른 현재 회차의 임차보증금 미배당액입니다. 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로는 해결되지 않는다

확약을 제외한 일반 원칙에서는 매각가가 151,200,000원에서 105,840,000원, 74,088,000원으로 내려가도 임차인의 룰상 미배당 인수액이 각각 68,716,800원, 113,441,760원, 144,645,584원으로 커집니다. 즉 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체가 실질취득비용을 낮추지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸)으로 이용되고 있습니다. 아파트형 명칭과 별개로 실제 이용상태와 전용면적 40.08㎡를 기준으로 수요층을 판단해야 합니다.
• 입지. 부천시 소사구 송내동 송내사거리 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택, 상업·업무용 근린생활시설, 아파트와 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 동측과 서측의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2020.02.05. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·난방·위생· 상하수도 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 송내 역세권 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래 허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 현장 방문 당시 이해관계인이 부재해 내부 구조와 임대 여부는 직접 확인되지 않았고, 공부와 인근 유사물건의 일반적 사양을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 153세대 도시형생활주택 원룸이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 일반 가족형 아파트보다 수요층이 좁을 수 있어 실거래 건수와 매도 기간을 함께 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소동의 대상 임차권, 적용 대상 매수인, 효력 발생 조건, 제출 주체와 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 이행 확인. 확약서 제출 사실만으로 이미 말소된 것은 아닙니다. 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 재확인. 윤지영의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 217,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않을 때의 미배당 인수액을 자금계획에 별도로 반영해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 7건입니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 임차인 예상배당액이 줄고 룰상 미배당액이 커질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가 당시 내부와 실제 거주 상태는 확인되지 않았습니다. 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 기준 고정. 확약 유효 시에는 최저가 151,200,000원을 최근 시세 216,000,000원과 비교하고, 확약 미이행 시에는 최저가가 아닌 보증금 217,000,000원 수준을 시세와 비교해야 합니다.
• 원룸 환금성. 동일 면적 실거래가 4건에 불과하고 단지 경매 매각률이 0.0%이므로, 단순 할인율 외에 임대수요·매도수요와 예상 보유기간을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 세금 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격표보다 확약서가 먼저다

이 물건은 감정가 216,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 151,200,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 216,000,000원의 70.0%에 해당합니다. 하지만 이 할인율은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기가 실제 말소될 때만 의미가 있습니다.

확약이 유효하면 확인된 임차인 윤지영의 인수는 실질 0원*이고, 실질취득 기준은 151,200,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 대항력 있는 보증금 217,000,000원이 기준이 되어 최근 시세 216,000,000원보다 높은 수준입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘기 때문에 자동으로 싸지지 않습니다.

확약 확인 전에는 시세 이상인 대항력 인수형, 확약 확인 후에는 최근 시세의 70%인 조건부 할인형. 이 사건의 결론은 낙찰가가 아니라 확약서의 효력과 말소 이행 여부에 달려 있습니다.