인천지방법원 2025타경35114. 부천시 원미구 심곡동피노키오상가 지1층 비102호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 10층 건물 중 지1층에 위치하고 현재 공실상태입니다. 말소기준은 2019.08.12. 설정된 화도농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,027,000,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 신한은행 가압류, 추가 국세 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 가격 하락폭입니다. 최초 감정가 691,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 165,909,000원으로 내려왔습니다. 그러나 근린생활시설, 특히 지하층 상가는 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않습니다. 이번 자료에는 별도의 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 24.0%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층 비102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린생활시설) · 공실상태 · 철근콘크리트구조 10층 중 지1층 |
| 소유자 | 이광호 |
| 감정가 / 최저가 | 691,000,000원 / 165,909,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 738,712,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.05.17. 강동농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준은 2019.08.12. 화도농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 신용보증기금 가압류 151,878,490원, 신한은행 가압류 35,534,747원과 두 건의 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 165,909,000원으로 감정가 691,000,000원의 약 24.0%입니다. 다음 회차가 형성될 경우 제시된 시나리오는 116,136,300원, 그 다음은 81,295,410원입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 낙폭이 크지만, 이 물건에는 동일 용도 실거래 비교 자료가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,726원 |
| 2. 근저당권 · 화도농업협동조합 | 1,027,000,000원 | 162,786,274원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 151,878,490원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 35,534,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,214,413,237원 중 채권자 배당은 162,786,274원으로 추정되고, 미배당 부족액은 1,051,626,963원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 부천역 북서측 인근이며, 주위는 상업용·업무용 건물이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 부천역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 지1층 비102호이며 급배수·위생·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측·서측 약 8미터, 남측·동측 약 6미터 및 약 4미터 포장도로와 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 735.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 임대수요 확인. 현재 공실이므로 동일 건물 및 인근 지하 근린생활시설의 임대료·공실기간·관리비를 직접 확인해야 합니다.
- 업종 적합성 점검. 지하층이라는 조건이 가능한 업종과 영업시간, 동선, 가시성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 문제인지, 물건 자체의 수익성·환금성 문제인지 분리해서 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 1,051,626,963원의 미배당이 발생하더라도 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 세금·관리비 확인. 두 건의 국세 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 체납관계, 관리비 체납 여부를 입찰 전 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “왜 4번 유찰됐나”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 공실 상태이며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 691,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 165,909,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없는 지하 근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 24.0%라는 할인율을 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석하면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단. 이 물건은 할인폭보다 공실의 원인과 실제 임대수익·재매각 가능성을 확인하는 것이 먼저입니다.
