인천지방법원 2025타경35114. 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 심곡동피노키오상가 지하 1층 비102호입니다. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근의 상업지역에 있는 근린생활시설로, 감정평가 당시 공실상태입니다. 현재 소유자는 이광호이며, 2018년 5월 17일 공유자 전원 지분을 매매로 취득한 이력이 있습니다. 등기상 거래가액은 1,207,155,484원으로 기재되어 있으나, 이 과거 거래가액만으로 현재 개별 호실의 적정 시세를 판단할 수는 없습니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 것은 5회 유찰이라는 사실입니다. 감정가 691,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 116,136,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 지하 상업시설은 임차인을 확보하지 못하면 임대수익이 발생하지 않고, 매각 시에도 매수층이 제한될 수 있습니다. 권리의 소멸 여부와 투자수익성은 별개의 문제로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35114 (부천지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층 비102호 도로명주소: 부천로3번길 48 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하 1층 비102호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 10층 건물 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 이광호 (2018.05.17 소유권 취득) |
| 감정가 | 691,000,000원 |
| 최저매각가 | 116,136,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 화도농업협동조합 |
| 청구금액 | 738,712,148원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2019.08.12 화도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,027,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리의 소멸
권리분석의 출발점은 2019년 8월 12일 설정된 화도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,027,000,000원이며 이번 임의경매의 신청채권자이기도 합니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하고, 이후 등기된 신용보증기금·신한은행 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
말소기준보다 앞선 강동농업협동조합 근저당권 991,200,000원은 2019년 8월 12일 해지로 말소됐습니다. 최초 하나자산신탁의 신탁등기 역시 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 확인된 등기권리 가운데 선순위 근저당을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 저평가의 증거는 아니다
현재 최저매각가는 116,136,000원입니다. 감정가 691,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 감정가는 과거의 평가금액이며 현재 투자자가 회수할 수 있는 시장가격을 보장하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 116,136,000원 | 16.81% | 1,100,703,141원 |
| 6회 유찰 시 | 81,295,200원 | 11.76% | 1,134,981,351원 |
| 7회 유찰 시 | 56,906,640원 | 8.24% | 1,158,930,917원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 동시에 해당 매각가로 충당하지 못하는 채권액은 증가합니다. 이 미배당액은 분석상 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,425,904원 |
| 1. 근저당 · 화도농업협동조합 | 1,027,000,000원 | 113,710,096원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 151,878,490원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 35,534,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 예상배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 단순 시뮬레이션이며, 조세채권 등의 실제 우선순위·교부청구와 확정 채권액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용으로 2,425,904원이 배분되고, 화도농업협동조합에 113,710,096원이 배당되는 시나리오입니다. 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권 총액 1,214,413,237원 가운데 예상 배당은 113,710,096원이며, 채권 미배당액은 1,100,703,141원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동, 지하철 1호선 부천역 북서측 인근입니다. 상업용·업무용 건물이 밀집한 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편으로 평가됩니다.
- 용도·위치. 철근콘크리트구조 건물의 지하 1층 근린생활시설입니다. 현재 공실이므로 임대차를 통한 수익 발생 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 건물 설비. 급배수·위생·소화전·승강기 및 지하주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측·서측 약 8m, 남측·동측 약 6m 및 약 4m 포장도로에 접하고, 도로상태는 보통으로 평가됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며, 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다. 실제 해당 물건에 대한 적용 여부는 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 지하층의 누수·습기·환기·소방 및 설비 상태는 현장 확인이 중요합니다.
- 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 장점에도 불구하고, 지하 1층 공실과 반복 유찰 이력은 환금성 평가에서 불리한 요소입니다. 실제 상권 수요와 매수 가능한 수요층을 구분해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 거래가격 확인. 동일 건물 또는 인근 지하 근린생활시설의 최근 실거래, 매물 호가 및 실제 처분 사례를 확인해 감정가가 아닌 현재 시세를 산정하세요.
- 공실·점유 확인. 명세서상 공실과 실제 현장 점유가 일치하는지 확인하고, 기존 임대차계약·보증금·임차인 권리 및 인도 가능 여부를 점검하세요.
- 임대수익 검증. 실제 임차 수요, 가능한 업종, 임대료와 공실 유지비용을 검토한 뒤 보수적인 수익률로 입찰 상한을 설정하세요.
- 지하층 현장조사. 외부 보행자 유입동선, 접근성, 가시성, 누수·습기·환기, 소방시설 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 공실 기간의 관리비 체납과 공용부분 승계 가능성, 재산 관련 부담 및 취득세 등을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 화도농업협동조합 근저당권의 말소기준 지위, 후순위 가압류·국세 압류의 소멸, 조세 배당순위를 최신 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 매각 일정 재확인. 2026.10.22 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 매각조건, 입찰보증금은 법원 공고 원본으로 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 회차 최저가가 81,295,200원 또는 56,906,640원까지 내려가는 시나리오에서도 수익성이 확보되는지 별도로 검토하세요. 낮은 최저가 자체가 적정가격을 뜻하지는 않습니다.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 팔리고 임대되는 가격”
이 물건은 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확하고, 등기상 예상 인수금도 0원입니다. 그럼에도 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.
가장 중요한 이유는 5회 유찰된 지하 1층 공실 근린시설이라는 특성입니다. 감정가 691,000,000원이 최저매각가 116,136,000원까지 내려왔지만, 이 큰 할인폭이 곧 실제 시장가격과의 차익을 의미하지는 않습니다. 임대료가 발생하지 않거나 매각이 장기화되면 낮은 취득가격의 이점도 희석될 수 있습니다.
권리는 조건부 양호, 가격 매력은 미검증, 환금성은 주의. 이 물건은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익과 현금화 가능성을 먼저 확인한 후 접근해야 하는 신중 검토 대상입니다.
