인수는 0원인데, 점유·임차 관계인이 16명 — 화곡동 라피아노 201호

서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 2층 201호로, 감정평가상 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 조재한이며 2022.07.22. 소유권보존과 함께 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 김민수의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 권리관계는 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 현황조사 등에 등장하는 점유·임차 관계인은 총 16명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦어 선순위 대항력은 없지만, 김민수 외 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 선순위 인수 위험보다는 실제 점유자 수, 각 점유 부분, 퇴거 협의 범위를 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이며 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 2025.01.24. 임의경매개시결정과 2025.02.28. 등기된 김민수의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

② 점유·임차 관계 — 16명 모두 말소기준 이후 전입

조사상 실제 인명으로 확인되는 점유·임차 관계인은 16명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원·김민수 6명입니다. 김민수는 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일과 확정일자가 모두 2024.02.19.로 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 나머지 15명도 전입일이 말소기준 이후여서 선순위 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 검증은 불가

현재 최저매각가는 193,920,000원으로 감정가 303,000,000원의 64%입니다. 그러나 라피아노의 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

라피아노는 2022.07.14. 사용승인을 받은 14세대 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 회차가 이미 평균 유찰 횟수와 같은 2회 유찰 상태지만, 실제 낙찰가격 사례가 없어 감정가와 최저가의 적정성을 판단할 직접 기준은 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)

현재 최저가로 매각되면 집행비용 3,514,880원을 제외한 190,405,120원이 목포수산업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 대비 미배당액은 4,729,594,880원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 남는 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서 비고는 2025.02.12. 감정평가서 기준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 장방형 평지이며 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
• 용도. 1층 101호는 제2종근린생활시설, 2층부터 6층의 201호부터 602호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 273.0㎡, 지목 대, 공시지가 5,001,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 건물이고 확인된 낙찰가격 사례가 없어 실제 매도 가능 가격은 인근 유사 다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명의 실제 점유관계 확인. 전입자별 실제 거주 여부, 점유 호실, 임대차계약 존재 여부를 현장과 원문 서류로 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 15명 확인. 선순위 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않은 사람이 다수입니다.
• 김민수 임차권 확인. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2024.02.19., 임차권등기 2025.02.28.로 말소기준 이후 후순위입니다.
• 민간임대주택 등기 검토. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 범위를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 없어 감정가 64%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 명도비용·기간 반영. 인수액 0원이라도 다수 점유자가 실제 거주하면 인도명령과 퇴거 협의에 비용과 시간이 들 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 현장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 점유 확인은 16명”

이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 근저당 이후에 경매개시결정과 주택임차권등기가 이뤄졌고, 조사된 16명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.

하지만 안전하다고 바로 단정하기에는 점유 구조가 복잡합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 15명이고, 배당요구가 확인된 사람만 6명입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가 없어 현재 최저가 193,920,000원이 시장보다 싼지도 확인할 수 없습니다. 권리 인수는 정리됐지만, 점유·명도와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 입찰 전 16명의 실제 거주 여부와 각 점유 부분을 확인하는 것이 가장 중요한 절차입니다.