인천지방법원 2025타경35129. 김포시 구래동 폴리프라자2 6층 608호로, 건축물대장상 용도는 일반음식점이고 현황은 사무실((주)피앤씨코퍼레이션)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김진규가 2017년 거래가액 171,626,850원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 중요한 것은 가격과 환금성입니다. 감정가는 208,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 71,344,000원, 감정가의 34%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 실제 시장가치의 관계를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6882-11 폴리프라자2 6층 608호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 건축물대장상 일반음식점 · 현황 사무실((주)피앤씨코퍼레이션) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상9층 · 6층 608호 · 2017.07 사용승인 |
| 소유자 | 김진규 · 2017.11.20 매매 · 거래가액 171,626,850원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 71,344,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 경매 청구금액 | 105,663,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.12.06 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 김진규입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드 가압류 13,767,148원, 경매개시결정, 김포시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)피앤씨코퍼레이션 | 2018.08.17 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 (주)피앤씨코퍼레이션의 전입신고일은 2018.08.17로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2017.12.06보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 판단되며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증금 10,000,000원을 별도의 인수금으로 더할 사안은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 71,344,000원으로 감정가 208,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 49,940,800원(감정가 24%), 5회 유찰 시 34,958,560원(감정가 17%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,684,192원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 69,659,808원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,767,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 133,767,148원 중 69,659,808원이 배당되고, 미배당액은 64,107,340원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 구래역 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트 단지가 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류소와 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 일반음식점이나 현황은 사무실((주)피앤씨코퍼레이션)로 이용 중입니다.
- 건물. 2017.07 사용승인을 받은 지하3층·지상9층 제1·2종근린생활시설 건물의 6층 608호입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지는 대체로 방형·평지, 공시지가는 3,541,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 공공공지와 접하고 동측으로 중로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. (주)피앤씨코퍼레이션의 보증금 10,000,000원·월세 600,000원과 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 34%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 폴리프라자2 및 구래역 인근 근린시설의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현황이 사무실이므로 동일 건물의 실제 임대료·공실기간·관리비를 확인해 수익성을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현재 사무실 이용 사이의 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 (주)피앤씨코퍼레이션도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가는 71,344,000원까지 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 건축물대장상 일반음식점이면서 현황은 사무실로 이용되는 근린시설이라는 점까지 감안하면, 승부처는 권리보다 실제 임대수익·공실 위험·인근 매매사례를 기준으로 한 적정가 검증입니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형 물건입니다.
