인천지방법원 2025타경35130. 부천시 원미구 중동 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 3층 329호로, 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자는 김애숙이고 2023년 1월 2일 소유권이전 당시 거래가액은 444,120,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2025년 김화 명의 채권최고액 20,000,000원의 근저당, 경기신용보증재단의 17,708,322원 가압류와 해당 후순위 근저당에 대한 가처분, 그리고 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 부족액이 크더라도 그 부족분이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 3층329호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 평지붕 · 지하7층 지상49층 중 3층329호 |
| 소유자 | 김애숙 · 2023.01.02 소유권이전 · 거래가액 444,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 129,654,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 304,983,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
2022년 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.01.02 김애숙에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 김화 근저당, 경기신용보증재단 가압류와 근저당권 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
확인된 별도 임차인은 없고 현황은 공실입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 378,000,000원, 현재 최저매각가는 129,654,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 근린생활시설은 현재 공실이고 이 물건의 가격을 직접 비교할 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 129,654,000원 | 270,669,478원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 90,757,800원 | 308,984,162원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 63,530,459원 | 335,721,411원 |
③ 예상배당표 (매각가 129,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,615,156원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 127,038,844원 |
| 2. 근저당 · 김화 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,708,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,654,000원 가정 시 집행비용 2,615,156원과 우리은행 127,038,844원이 배당되고, 김화 근저당과 경기신용보증재단 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 397,708,322원 중 127,038,844원이 배당돼 미배당액은 270,669,478원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 중흥중학교 남동측 인근이며, 주위는 업무시설·판매시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 신중동역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 지하7층·지상49층 건물로 천정형에어컨, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 공용 위생·급배수·승강기·에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 15m 도로와 접하고 동측·남측으로 광대로가 소재합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 9,484,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 근린생활시설이 현재 공실이고 이미 3회 유찰됐으므로, 입찰 전 실제 상권 수요와 임대 가능성을 가격 판단의 핵심 근거로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 129,654,000원은 감정가의 34.3%지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태와 실제 사용 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상권·임대료 확인. 신중동역 인근 같은 건물 또는 인접 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 직접 확인해 수익성과 환금성을 계산해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 대형 복합건물의 공실 상가는 관리비 부담이 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 체납 여부와 월 부담액을 관리주체에 확인하세요.
- 후순위 권리 재확인. 우리은행 근저당 이후 김화 근저당, 경기신용보증재단 가압류·가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 378,000,000원에서 세 차례 유찰돼 129,654,000원까지 내려왔어도, 근린생활시설·공실·3회 유찰이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장·상권 확인 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
