인천지방법원 2025타경35130. 부천시 원미구 중동의 ‘신중동역 랜드마크 푸르지오시티’ 3층 329호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정 당시 이용상태는 모두 근린생활시설이며, 현황은 공실입니다. 따라서 주거용 아파트의 가격 구조나 실거래 기준을 그대로 대입해서는 안 됩니다.
권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023년 1월 2일 설정된 우리은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 김화의 근저당권, 경기신용보증재단의 가압류, 후순위 근저당권에 대한 처분금지가처분과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어오는 권리금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 3층 329호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로 223 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 지하 7층, 지상 49층 건물 내 3층 329호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김애숙 (단독소유 · 등기상 거래가액 444,120,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 264,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 / 304,983,726원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급기관 | 인천지방법원 부천지원 등기과 · 발급일 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현장 점유상태와 출입문·우편물·사업자등록 여부를 다시 확인하는 절차는 필요합니다.
2022년 무궁화신탁 명의로 소유권보존등기가 됐지만, 2023년 1월 2일 김애숙에게 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 매각 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김화의 후순위 근저당권에 설정된 경기신용보증재단의 가처분도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 378,000,000원의 70%인 264,600,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 264,600,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
등기상 소유권이전 거래가액은 444,120,000원이지만, 원인일자는 2019년 1월 24일이고 등기 접수일은 2023년 1월 2일입니다. 이 과거 거래금액 하나를 현재 근린생활시설의 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 본건은 3층 공실 근린생활시설이므로 같은 건물 또는 인근의 동일 용도·유사 층·유사 위치 점포의 최근 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 264,600,000원 | 137,612,722원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 185,220,000원 | 215,881,402원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 129,653,999원 | 270,669,479원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,504,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 260,095,600원 |
| 2. 근저당 · 김화 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,708,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 397,708,322원 중 260,095,600원이 채권자에게 배당되고, 137,612,722원이 미배당으로 남는 추정입니다. 후순위 채권의 미배당 여부와 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 중흥중학교 남동측 인근으로, 업무시설·판매시설·근린생활시설과 아파트가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 신중동역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조의 지하 7층·지상 49층 건물입니다. 천정형에어컨, 화재탐지·스프링클러, 승강기와 에스컬레이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 전유부분. 3층 329호로, 천장은 텍스, 내벽은 판넬, 바닥은 시멘트 마감 등으로 조사됐으며 현재 공실입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 15m 도로에 접하고, 동측과 남측에는 광대로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 9,484,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 포함돼 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 명칭이나 외관만 보고 오피스텔·아파트로 판단하지 말고, 근린생활시설로 가능한 업종과 영업 인허가 조건을 확인하세요.
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입문 잠금상태, 내부 집기, 우편물, 사업자등록과 실제 점유자를 다시 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 같은 건물 또는 신중동역 인근의 유사한 3층 근린생활시설 매매가·보증금·월세를 확인해 수익환원가와 공실기간을 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액, 냉난방·전기·수도 복구비용을 관리주체에 확인하세요.
- 가처분 말소 확인. 김화의 후순위 근저당권에 관한 경기신용보증재단 가처분은 소멸 대상이나, 최종 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 후 말소 범위를 다시 대조하세요.
- 배당표의 의미. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 인수권리를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 현장 검증”
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·가처분이 소멸하고, 신고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득금액은 모두 264,600,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 현황 공실인 3층 근린생활시설이고, 현재 가격을 검증할 최근 실거래 기준이 없습니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%로 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 통과하되, 동일 용도 점포의 매매가·임대료와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.