수원지방법원 2024타경78261. 권선초등학교 동측 인근에 있는 파크앤시티타워2 7층 703호입니다. 감정평가상 이 건물의 해당 호실들은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자 백남규 명의로 소유권이 이전된 2022년 2월 15일, 동수원신용협동조합 명의의 채권최고액 3,390,000,000원 근저당권이 함께 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
703호에는 임차권자 여정현이 확인됩니다. 임대차계약일은 2022년 4월 27일, 확정일자는 2022년 4월 28일, 점유개시일은 2022년 5월 13일, 주민등록일은 2022년 5월 16일입니다. 모두 말소기준일인 2022년 2월 15일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 150,000,000원으로 현재 최저가 107,800,000원보다 크더라도, 대항력 있는 선순위 임차인처럼 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층 703호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 지하 2층, 지상 12층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15. 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다
말소기준은 2022년 2월 15일 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 7월 8일 임의경매개시결정과 2025년 8월 26일 여정현의 주택임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기된 임차권도 매각으로 소멸하며, 배당되지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 선순위 대항력 구조가 아닙니다.
② 703호 임차인 — 보증금 1.5억이지만 승계 0원
| 임차인 / 점유부분 | 주요 날짜 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여정현 703호 전유부분 전부 | 계약 2022.04.27 확정 2022.04.28 점유 2022.05.13 전입 2022.05.16 | 150,000,000원 차임 월 100,000원 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 후순위 배당요구 2025.08.26 | 0원 임차권 매각으로 소멸 |
703호의 실제 임차인은 1명입니다. 현황조사에는 같은 건물의 201호·701호·702호·704호 이후 여러 호실 관계인도 나타나지만, 각 점유부분이 별도 호실로 표시돼 있어 703호 임차관계와 합산해서는 안 됩니다. 703호에 관한 임차보증금은 여정현의 150,000,000원이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 154,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 중개 통계상 대상면적은 17.28㎡로 표시되지만 면적 일치가 확인되지 않아 가격 비교의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 구분 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 154,000,000원 | 최초 평가금액 |
| 현재 최저가 | 107,800,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 75,460,000원 | 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 52,822,000원 | 감정가의 34.3% |
| 단지 규모 / 준공 | 70세대 | 2022.01.21. 준공 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.7회 | 단지 경매 통계 |
| 단지 경매 낙찰률 | 21.36% | 환금성 보수적 점검 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 기준 미배당액은 3,284,509,200원이고, 신청채권 청구액 2,892,226,736원도 전액 충족되지 않습니다. 여정현의 후순위 임차보증금은 예상배당표에서 배당재원이 남지 않지만, 대항력이 없으므로 그 미배당액을 매수인이 승계하지 않습니다.
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 주거 호실들은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 12층 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평탄지의 주상용 건부지이며, 토지면적은 688.6㎡, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 도로. 서측으로 폭 10m~12m 소로1류, 동측으로 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 70세대·2022년 준공 건물이지만 단지 경매 낙찰률이 21.36%이고 평균 유찰 횟수가 1.7회이므로 매도기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 임차관계 재확인. 여정현의 계약일·확정일자·점유개시·전입일과 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 다른 호실과 분리. 현황조사의 201호·701호·702호·704호 이후 관계인은 각기 다른 호실 점유자로 표시됩니다. 703호 권리와 혼합해 보증금을 합산하지 마세요.
- 근저당 이전·근질권 확인. 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로의 근저당권 이전과 동수원신용협동조합의 근질권 설정 이후 배당채권자 지위를 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 채권최고액 3,390,000,000원은 공동담보목록이 기재된 금액입니다. 공동담보 부동산과 배당배분 관계를 확인하세요.
- 현재 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고, 현장 방문과 집행기록으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 현장조사. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 동일 건물·인근 도시형생활주택 원룸형의 실제 매물과 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 관리비·공과금. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 사용승인 이후 관리 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개다”
이 사건의 핵심은 보증금 150,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹거나, 반대로 최저가가 감정가의 70%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하지 않는 것입니다. 여정현의 전입은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 107,800,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
권리 측면에서는 구조가 정리되지만, 가격 측면에서는 동일 면적 실거래 기준이 없고 단지 경매 낙찰률도 21.36%에 머뭅니다. 공동담보 근저당과 권리이전·근질권 구조까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다. 낙찰가가 감정가보다 낮다는 사실이 아니라, 실제 임대수익과 현장 시세로 107,800,000원의 적정성을 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.