수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 7층 705호로, 전용면적은 14.06㎡입니다. 경매 분류는 다세대이며, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 소유자는 백남규이고, 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원이며 공동담보목록 제2022-51호가 연결돼 있습니다.
가장 눈에 띄는 권리는 김준호 명의의 보증금 120,000,000원 주택임차권입니다. 보증금만 보면 최저가 90,300,000원보다 29,700,000원 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022년 5월 12일로 말소기준일보다 늦기 때문입니다. 2025년 5월 14일 등기된 임차권도 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층 705호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 전용 14.06㎡ |
| 건물 | 철골콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 12층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.2억도 승계되지 않는다
말소기준은 2022년 2월 15일 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김준호 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 2025년 3월 31일 이뤄진 근저당권 이전과 근질권 설정은 기존 근저당권의 채권관계에 관한 후속 변동으로, 예상배당상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 없습니다.
705호 임차권 분석
| 임차권자 / 범위 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준호 건물의 전유부분 전부 | 계약·확정 2022.04.20 전입·점유 2022.05.12 임차권등기 2025.05.14 | 120,000,000원 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 후순위 배당요구 2025.05.14 예상 잔여재원 없음 | 0원 |
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으나, 이 물건인 705호와 직접 연결되는 임차권자는 김준호입니다. 다른 호실 점유관계는 705호의 대항력이나 인수액과 구분해 판단해야 합니다.
② 가격·환금성 — 유찰됐다고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
최저가는 감정가 129,000,000원의 70%인 90,300,000원입니다. 그러나 전용 14.06㎡와 면적이 일치하는 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 또는 높은지를 수치로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
소형 원룸형은 총투자금이 상대적으로 작다는 장점이 있지만, 임대수요와 공실률, 관리비, 월 임대료에 따라 가치 편차가 큽니다. 이 물건은 권리 인수액보다 실제 임대수익과 재매각 가능성이 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,025,400원 |
| 2. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 88,274,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 예상 미배당액은 3,301,725,400원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 김준호 임차권은 후순위이고 예상배당 재원이 남지 않지만, 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 705호가 포함된 주거 호실은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 1.2억에 현혹되지 않기. 김준호 임차권은 말소기준권리보다 후순위라 매수인 승계액은 0원입니다. 임차권등기와 전입일을 원본에서 다시 대조하세요.
- 705호 실제 점유 확인. 임차권등기 후 임차인이 퇴거했는지, 현재 누가 점유 중인지, 열쇠 인도와 명도 협의가 필요한지 현장에서 확인하세요.
- 동일 면적 가격 조사. 전용 14.06㎡와 유사한 호실의 실거래·매물·보증금·월 임대료를 확인해 수익률 기준 입찰가를 산정하세요.
- 공동담보 배당 변동. 근저당권은 공동담보목록 제2022-51호와 연결돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행에 따라 실제 채권잔액과 배당이 달라질 수 있습니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에 기재된 다른 층·다른 호실 점유자는 705호 권리관계와 분리해 검토하세요.
- 관리비·공실 확인. 소형 원룸형은 관리비와 공실기간이 수익률에 미치는 영향이 크므로 관리사무소와 현장 중개업소를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남았다
이 사건의 핵심은 보증금 규모가 아니라 순위입니다. 김준호의 보증금은 120,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입과 점유가 말소기준 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 90,300,000원이라면 매수인 실질취득액도 90,300,000원이고, 보증금 부족분을 추가로 인수하지 않습니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않고, 단지 경매 통계상 평균 1.7회 유찰과 21.36%의 매각 비율이 나타납니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 임대수익과 실제 거래사례로 90,300,000원의 적정성을 검증한 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 안전합니다.