서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 2층 203호로, 2022년 사용승인된 다세대주택입니다. 조재한 명의로 2022.07.22. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 전입한 임차인 16명은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 담보권은 0원입니다.
문제는 인수액보다 점유 구조입니다. 조사된 실제 임차인은 16명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 모든 임차인의 점유 부분과 보증금, 확정일자가 명확하지 않으며 양하은·나은혜· 문유미·유진주·허재원 등 5명은 배당요구를 했습니다. 이들의 권리가 매수인에게 승계되지는 않지만, 실제 점유 상태와 인도 협의의 난도는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제203호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 28.05㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 193,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 명세서 기준 | 2025.02.12. 감정평가서 기준 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2022.07.22. 접수된 목포수산업협동조합 근저당입니다. 근저당권과 2025.01.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당되지 못한 근저당 채권을 매수인이 승계하지도 않습니다. 근저당은 공동담보목록 제2022-720호에 포함된 채권최고액 4,920,000,000원의 공동담보입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 대항력은 모두 없음
보증기관이 임차보증금을 대위하거나 승계해 중복 신고한 사례는 없으며, 조사된 실제 임차인은 16명입니다. 가장 이른 전입일은 2022.11.04.로 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦습니다. 따라서 16명 모두 대항력이 없고 매수인에게 임대차보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 0원 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.07 | 0원 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.17 | 0원 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 0원 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 0원 |
③ 가격 판단 — 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 303,000,000원의 64%인 193,920,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 193,920,000원입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교는 해당 없으며, 확인된 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
라피아노는 2022.07.14. 사용승인된 14세대 규모 건물이고, 대상면적은 28.05㎡입니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2회이며 낙찰률은 0%입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰됐다는 점을 고려하면, 감정가가 시장의 실제 매수 기준으로 그대로 받아들여지지 않았을 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,880원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 190,405,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당액은 4,729,594,880원입니다. 이는 근저당권자 측의 미회수 채권이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 4,729,594,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 4,767,835,904원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 124,108,800원 | 121,571,277원 | 4,798,428,723원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 용도. 1층은 제2종근린생활시설로 이용되고, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용되는 복합 건물입니다. 대상 203호는 다세대주택 구간에 있습니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·시장·근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다. 건물 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14.이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 273㎡, 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정은 지목 도로에 한정됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않고 단지 경매 집계상 낙찰률이 0%이므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 16명의 실제 점유 확인. 각 임차인의 점유 부분이 미상이므로 203호 실점유자, 세대 구성, 퇴거 가능 시점과 연락 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원의 배당요구 내용과 보증금, 확정일자, 소액임차인 해당 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 보수적 해석. 최우선변제 임차인이 확인되면 목포수산업협동조합의 배당액은 감소할 수 있습니다. 다만 후순위 임차인의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 등기의 말소 처리와 매수 후 임대 관련 의무 여부를 매각물건명세서 및 관계 기관 자료와 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 동일 면적 실거래 비교가 없으므로 감정가 303,000,000원이나 현재 최저가 193,920,000원을 곧바로 시세로 보지 말고, 인근 다세대 현장 시세를 별도로 조사해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재까지 2회 유찰됐으므로 가격 외에 점유 구조, 내부 상태, 소형 다세대의 수요와 대출 가능성 등을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 없지만, 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 16명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 193,920,000원입니다.
하지만 입찰 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 임차인 16명의 점유 부분·보증금·확정일자가 명확하지 않고, 5명이 배당요구를 했으며, 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 여기에 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 권리 인수는 합격, 점유와 가격 검증은 보류. 감정가의 64%라는 숫자보다 실제 점유관계와 현장 시세가 이 물건의 승부처입니다.