수원지방법원 2024타경78261. 파크앤시티타워2 7층 710호로, 감정평가상 건물 내 주거 호실은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2022.02.15. 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원이며 공동담보가 설정된 근저당으로, 본건 매각대금만으로는 채권 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 그 미배당액은 채권자의 잔존채권일 뿐, 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
710호에는 김상윤이 2022.03.24. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2022.02.15.보다 늦어 대항력은 없고, 계산상 승계되는 임차보증금도 없습니다. 다만 보증금과 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 인수 위험과 별개로 실제 점유·명도 협의에 필요한 임대차 조건은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층 710호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 · 지하 2층, 지상 12층 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.15. 근저당
최초에는 대신자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 2022.02.15. 신탁재산 귀속을 원인으로 백남규에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐으며, 2024.07.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.03.31.에는 해당 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전되고, 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 2,161,116,000원의 근질권이 설정됐습니다. 입찰 전 최신 등기부를 통해 근저당권자·근질권자 및 배당수령 관계가 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 710호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상윤 | 710호 | 2022.03.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 201호와 701호부터 709호, 1101호부터 1110호까지 다른 호실의 점유자도 함께 조사돼 있습니다. 이들의 보증금이나 점유관계는 710호 매수인 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 1회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 파크앤시티타워Ⅱ는 총 70세대, 사용승인일은 2022.01.21.이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 21.36%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 102,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1.05억을 가정하면 집행비용 227만원을 제외한 1억 273만원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 3,287,270,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 3,287,270,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 3,318,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 3,339,876,100원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 내 주거 호실은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 688.6㎡의 세로장방형 평탄지로 주상용 건부지이며, 서측 소로1류와 동측 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,896,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 70세대, 2022.01.21. 사용승인 건물입니다. 경매 평균 유찰 1.7회와 매각률 21.36%를 고려해 실제 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 710호 임대차 원본 확인. 김상윤의 보증금·차임·확정일자·배당요구 및 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유 중이라면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에 함께 기재된 다른 호실 점유자의 보증금을 710호 인수금으로 합산하지 마세요.
- 최신 등기 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정 이후 권리자 및 배당수령 관계에 변경이 없는지 최신 등기부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치보다 동일 건물·인근 원룸형 주택의 최근 매매가, 임대료, 공실률을 우선 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 명도는 확인형
이 물건은 2022.02.15. 근저당이 말소기준이고, 710호 점유자의 전입은 2022.03.24.로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 105,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 실질취득액도 105,000,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 점유자의 임대차 조건이 확인되지 않아 명도 일정과 비용을 확정하기 어렵고, 비교 가능한 실거래 금액도 없어 최저가가 시장가보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 없지만, 보증금·점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.