수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 11층 1103호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형 이용 물건입니다. 소유자 백남규 앞으로 2022년 2월 15일 소유권이 이전됐고, 같은 날 동수원신용협동조합 명의의 채권최고액 3,390,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 발생한 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 보증금 액수보다 순위입니다. 김도군의 임차보증금은 160,000,000원이지만 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022년 3월 18일로, 2022년 2월 15일 말소기준 근저당보다 늦습니다. 보증금이 최저가를 초과하더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 이어받는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층 1103호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 12층 · 승강기·주차장·난방·소방설비 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.60억도 승계되지 않는다
말소기준은 2022년 2월 15일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 2025년 3월 31일 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전됐고 같은 날 동수원신용협동조합 앞으로 근질권이 설정됐지만, 최초 근저당의 기준일은 바뀌지 않습니다. 2024년 3월 25일 등기된 김도군의 주택임차권과 2024년 7월 8일 경매개시결정은 모두 그보다 후순위입니다.
② 1103호 임차인 분석
1103호 권리분석 대상 임차인은 임차권등기상 김도군 1명입니다. 현황조사에 기재된 다른 점유자들은 201호·701호·702호 등 별도 호실에 관한 내역입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 순위 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도군 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 160,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.18 배당요구 2024.03.25 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 선순위 근저당 뒤 | 승계 없음 매각으로 소멸 |
③ 가격 검증 — 감정가 대비 70%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
최저가는 감정가 157,000,000원의 70%인 109,900,000원입니다. 그러나 파크앤시티타워Ⅱ의 비교 가능한 거래금액은 확인되지 않았고, 비교대상 면적 17.28㎡도 대상 면적과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 숫자로 판단할 수 있는 것은 감정가 대비 할인율뿐이며, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 157,000,000원 | 최초 평가금액 |
| 현재 최저가 | 109,900,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 단지 세대수 | 70세대 | 2022.01.21 준공 |
| 평균 유찰 횟수 | 1.7회 | 단지 경매 통계 |
| 매각률 | 21.36% | 환금성 보수평가 필요 |
| 최근 매각일 | 2026.05.15 | 매각금액 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 주택임차권 · 김도군 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 107,561,400원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,282,438,600원입니다. 후순위 임차권과 소유자에게 배당될 잔여는 없으며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1103호는 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 건물 내 호실입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 12층 철골콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 세로장방형 평탄지의 주상용 건부지이며 서측 소로1류, 동측 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022년 1월 준공 건물입니다. 단지 경매 평균 유찰 1.7회와 매각률 21.36%를 고려해 보수적인 출구전략이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율과 실제 시세 할인은 다릅니다. 동일 건물·인근 원룸형 공동주택의 최근 거래금액을 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 김도군의 전입일·확정일자·임차권등기일과 말소기준일을 매각물건명세서 및 주민등록 자료와 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-51호와 근저당권 이전·근질권 설정 내역을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당 변수 확인. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 도시형생활주택 원룸형은 매매가격뿐 아니라 실제 보증금·월세·공실 기간과 관리비를 함께 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역과 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 선후순위가 먼저다”
이 물건의 임차보증금은 160,000,000원으로 감정가 157,000,000원과 현재 최저가 109,900,000원을 모두 웃돕니다. 그러나 임차인의 전입·점유·확정일자는 말소기준 근저당 이후이므로 대항력이 없고, 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 비교 가능한 거래금액이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 단지 평균 유찰 1.7회와 매각률 21.36%도 환금성을 보수적으로 보게 하는 요소입니다. 결론은 권리관계는 소멸형이지만, 가격과 출구전략은 추가 검증이 필요한 물건입니다.