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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경35180 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.06㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
77,000,000원 7,700만 감정가 139,000,000원
감정가의 55% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 68,110,000원 최저가 대비 +13%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
681만원
최저가의 10% · 6,811,000원
실거래 대비
▼ 36.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.22억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 6,811만원이나 대항력 임차권등기 보증금 인수가 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 김포 골드스카이빌 202호

인천지방법원 2025타경35180 · 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 2층 202호
감정가 1.39억 · 최저매각가 6,811만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
48점
매력지수 C등급 · 임차권등기 임차보증금 인수 위험이 존재하는 물건
2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차인 보증금 149,000,000원 중 82,515,980원 인수 가능성이 있어 실질취득 기준 가격 메리트가 제한됨.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 이연지의 보증금 149,000,000원 중 배당 부족분 82,515,980원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 단순히 6,811만원짜리 물건으로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
139,000,000원 / 68,110,000원
2회 유찰
실질취득 검토
150,625,980원
최저가 + 인수 가능액
임차보증금 인수
82,515,980원
대항력 임차권등기
핵심지표
C등급
인수 위험 중심

인천지방법원 2025타경35180. 경기도 김포시 하성면 마곡리 골드스카이빌 101동 202호 다세대 물건입니다. 감정가는 1억3900만원, 현재 최저매각가는 6811만원까지 내려왔습니다. 하지만 등기상 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 이연지는 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 인수 구조를 먼저 봐야 하는 유형입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경35180 (강제경매)
소재지경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 2층 202호
물건종류 / 이용상태다세대 · 연립주택으로 이용중
소유자권영만
감정가 / 최저가139,000,000원 / 68,110,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 149,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 순위 3번 주택임차권등기는 별도 검토가 필요합니다. 임차인 이연지는 보증금 149,000,000원, 전입일 2021.04.12, 확정일자 2021.03.19로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 배당요구를 했으나 최저매각가 기준 배당 부족분이 발생하여 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인보증금대항력우선변제승계 위험
이연지 149,000,000원 有 有 82,515,980원 가능
⚠️ 핵심 계산 최저매각가 68,110,000원에서 임차인 배당 66,484,020원이 예상되고, 부족분 82,515,980원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 단순 취득가는 최저가가 아니라 최저가 + 인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

동일 면적 골드스카이빌101,102동 최근 거래는 2025.12 기준 115,000,000원입니다. 최저가만 보면 59.2% 수준으로 저렴하지만, 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질취득 부담은 시세를 크게 초과합니다.

구분금액
최저매각가68,110,000원
임차보증금 부족 인수 가능액82,515,980원
실질취득 검토액150,625,980원
최근 거래115,000,000원
배당 분배 (최저가 기준)
최저가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능액 반영 시 시세 대비 매력이 낮아집니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,625,980원
임차인 이연지 보증금149,000,000원66,484,020원
주택도시보증공사149,000,000원0원
소유자 교부-0원

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 확인. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 확약서 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 효력 범위를 원본 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가 68,110,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
  • 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재해, 실제 투자 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다. 임차권등기와 확약서 효력 범위를 확인하지 않고 입찰하면 예상 밖 부담이 발생할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리 검토가 먼저인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 과정에서 변동 가능한 항목은 원본 서류 확인이 필요합니다. 입찰 전 등기부 및 법원 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.

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경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 2층202호

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