2회 유찰·인수 0원, 그러나 전입자 16명의 점유 부담 — 화곡동 라피아노 303호

서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 제3층 제303호 다세대주택입니다. 감정가는 312,000,000원이며 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 199,680,000원, 감정가의 64%입니다. 건물은 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 중입니다.

등기상 구조는 단순합니다. 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-720호에 포함돼 있고, 이후 2025.01.24. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 매각대금으로는 근저당 채권을 전액 충족하지 못하지만, 미배당 채권 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아니므로 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 4,920,000,000원은 이 호실 하나의 감정가보다 훨씬 크지만 공동담보가 설정된 채권입니다. 경매개시결정은 말소기준 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 소유권보존 뒤 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로, 임대의무와 관련된 사항은 매각물건명세서와 관계 법령을 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도는 가볍지 않다

조사된 전입자는 총 16명입니다. 가장 이른 전입일도 말소기준일 2022.07.22.보다 늦은 2022.11.04.이므로 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원 등 5명입니다. 대항력이 없어 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니지만, 점유관계와 실제 사용자를 호실별로 특정해야 하므로 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

현재 최저매각가는 199,680,000원으로 감정가 312,000,000원의 64%입니다. 그러나 라피아노의 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

단지는 2022.07.14. 사용승인된 14세대 규모이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2회, 매각률은 0%입니다. 이 물건 역시 현재 두 차례 유찰된 상태입니다. 표본 규모와 거래 근거가 제한적인 소규모 다세대인 만큼, 아파트처럼 단지 평균가만으로 환금성을 판단하기보다 주변 화곡동 다세대의 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 목포수산업협동조합 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 근저당 미배당액은 4,723,915,520원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·시장·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 승강기·난방·도시가스·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
• 용도. 1층 101호는 제2종근린생활시설, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 포함됩니다.
• 공부상 차이. 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명 점유관계 재확인. 각 전입자의 실제 거주 여부, 점유 호실과 점유 부분, 퇴거 가능성을 현황조사서와 현장에서 대조하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성에 따라 근저당 예상배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
• 배당요구 미확인자 점검. 조사된 16명 중 배당요구가 확인된 사람은 5명입니다. 나머지 전입자의 임대차관계와 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자의 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련한 사항을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 화곡동 인근 신축 다세대의 실제 거래가와 임대가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 명도비용 반영. 인수액 0원과 별개로 다수 점유자의 인도명령·협의·집행비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임차 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수는 없지만, 점유 부담은 크다”

이 물건은 말소기준 뒤에 전입한 16명 모두 대항력이 없어, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리상 안전한 구조입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 전입자가 존재하고, 배당요구가 확인된 사람도 5명뿐입니다. 실제 점유자와 사용관계가 정리되지 않으면 명도 난도는 금전 인수위험보다 훨씬 커질 수 있습니다.

가격도 단순하지 않습니다. 감정가 312,000,000원에서 두 차례 유찰돼 199,680,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유 리스크는 높음, 가격 메리트는 검증 필요. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 16명의 점유관계와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.