인천지방법원 2025타경35199. 부천시 원미구 심곡동 남영팰리스타운 103동 5층 501호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이인재이고, 2020년 7월 9일 매매를 원인으로 2020년 9월 17일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 4월 1일 도화3동새마을금고 근저당권 174,000,000원입니다.
하지만 이 물건의 권리분석은 근저당보다 그보다 앞선 임차인의 전입이 먼저입니다. 김영민은 2022년 9월 6일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 7월 20일입니다. 전입이 말소기준권리인 2024년 4월 1일보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 367-4 남영팰리스타운 103동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.42㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이인재 (2020.07.09. 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 오래된 신한은행·국민은행·농협은행·수협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.01. 도화3동새마을금고 근저당입니다. 이후 양주지역산림조합 가압류, 김영민 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 김영민의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2022.09.06. 전입·점유에서 이미 성립한 것으로 제시되어 있어, 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력 有
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2022.09.06 | 2022.07.20 | 2024.09.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려갈 뿐 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 108,290,000원 | 89,026,060원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,803,000원 | 120,961,454원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 53,062,100원 | 143,293,018원 |
표처럼 매각가가 108,290,000원에서 75,803,000원, 53,062,100원으로 내려갈수록 임차인 미배당분은 89,026,060원에서 120,961,454원, 143,293,018원으로 커집니다. 즉 유찰 자체가 실질취득가를 같은 비율로 낮춰주는 구조가 아닙니다. 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 총부담으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 임차인 김영민 보증금 | 195,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 도화3동새마을금고 근저당 | 174,000,000원 | 0원 |
| 3. 양주지역산림조합 가압류 | 626,048,116원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,290,000원 가정 시 집행비용 2,316,060원을 제외한 잔액이 선순위 임차인에게 배당되고, 임차인 부족분 89,026,060원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호입니다. 사용승인일은 2009.10.19.입니다.
- 입지. 부천대학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 포장도로에 접하며, 토지 자료상 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매 표본. 남영팰리스타운 103동은 8세대로 집계되어 있고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 33.33%로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 108,290,000원에 인수 89,026,060원을 더한 197,316,060원이 핵심 숫자입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김영민 보증금 195,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당요구·배당순위 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰을 할인으로만 해석하지 않기. 3회 유찰 시 인수 120,961,454원, 4회 유찰 시 143,293,018원으로 증가하는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 현재 시세 별도 확인. 최근 동일 면적 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 실질취득 197,316,060원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·체납세금·관리비를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “약 1.97억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 표면상 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 108,290,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 김영민의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 195,000,000원이므로, 현재 배당 가정에서는 89,026,060원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 108,290,000원이 아니라 실질취득 197,316,060원입니다.
더 유찰돼 매각가가 내려가더라도 임차인 미배당분이 늘어나므로 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 최근 동일 면적 실거래 자료가 없어 현재 시세 대비 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 “몇 번 유찰됐는가”보다 “임차인 미배당을 포함해 실제 얼마가 들어가는가”입니다.
