부동산강제경매

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 두경민의 보증금 193,000,000원 중 미배당 95,720,460원 인수 가능성입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

감정가 / 최저가

203,000,000원 / 99,470,000원

2회 유찰

실질취득 추정

195,190,460원

낙찰가+미배당 인수

인수 위험

95,720,460원

두경민 미배당 보증금

핵심지표

대항력 有

임차권등기 존재

인천지방법원 2025타경35206. 김포시 양촌읍 양곡리 제이팰리스 1동 1202호 근린시설 물건입니다. 감정가는 2억 300만원, 현재 최저가는 9,947만원까지 하락했습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “반값 경매”로 볼 수 없습니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인이 존재하기 때문입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35206
소재지	경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 12층1202호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔 이용상태
소유자	권영만
감정가 / 최저가	203,000,000원 / 99,470,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 193,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2022.04.07 압류(국)로 판단되며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 별도로 확인해야 합니다. 두경민은 2020.10.30 전입, 2020.10.05 확정일자로 말소기준권리 이전 요건을 갖춰 대항력 있는 임차인입니다.

⚠️ 확약 관련 주의 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 실제로 임차인 인수권리를 완전히 해소하는 범위인지 원본 확인이 필요합니다. 확약이 적용되는 임차인 외 다른 점유·임대관계 위험은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
최수미	2024.02.27	미상	없음	해당 없음	해당 없음
두경민	2020.10.30	193,000,000원	有	有	인수 가능

③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,190,460원
임차인 두경민 보증금	193,000,000원	97,279,540원
주택도시보증공사 가압류	2,071,000,000원	0원
경매개시결정 채권	193,000,000원	0원
잔여	-	0원

현재 회차 기준 임차인 두경민은 97,279,540원을 배당받고 부족분 95,720,460원이 발생합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락이 곧 인수 증가로 이어져 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다.

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 낮지만 인수금액을 반영하면 실질취득 부담은 약 1.95억원입니다.

⛔ 가격 판단 최저가 99,470,000원만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 미배당 보증금 인수 가능액 95,720,460원을 합산하면 실질취득은 약 195,190,460원으로 감정가 203,000,000원에 근접합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 제이팰리스 제1동 12층으로 양곡초등학교 남동측 인근이며 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
토지이용. 일반상업지역, 도시지역이며 토지거래계약 허가구역 등 여러 제한사항이 존재합니다.
환금성. 오피스텔·근린 혼합 지역으로 실수요층과 투자수요층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 두경민 임차권등기와 확약서 범위를 반드시 원본 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 아닌 낙찰가+인수 가능 보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
미상 임대관계. 최수미 점유 관련 보증금 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다.
세금 권리. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 최저가가 아니다”

이 사건의 핵심은 2회 유찰된 최저가격이 아닙니다. 대항력 있는 두경민 임차인의 보증금 구조입니다. 확약이 임차권 인수를 완전히 해소하는지 확인되기 전에는 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 정리 가능하지만, 인수위험을 반영한 실질취득 기준으로 보면 가격 메리트는 제한적입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 300만원
2	2026-05-27	유찰	1억 4,210만원
3	2026-07-08	대기	9,947만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 김포 양곡리 제이팰리스 1202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가가 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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