인천지방법원 2025타경35208. 부천시 소사구 괴안동 두산마이빌 5층 503호, 전용 38.02㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이고 2020.12.18. 106,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 110,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,730,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차권 구조를 읽어야 합니다.
임차인 김창현은 2020.11.09. 확정일자를 받고 2020.11.27. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2022.04.12. 안산세무서장의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 보증금에 배당되며, 일반 원칙만 적용하면 69,349,140원의 미배당 보증금이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-16 두산마이빌 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.02㎡ · 지상5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.18. 거래가 106,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장상 위반건축물 · 무단증축 / 조립식패널조 / 주거 / 9.4㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약 제출
핵심은 등기 순번보다 임차인의 전입 시점입니다. 김창현의 전입·점유일은 2020.11.27.로 말소기준인 2022.04.12. 압류보다 빠릅니다. 주택임차권등기는 2022.12.26. 이루어졌지만, 데이터상 대항력은 그보다 앞선 전입·점유를 기초로 인정되어 있습니다. 확정일자도 2020.11.09.이고 배당요구가 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류 2건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년 문래1동새마을금고 근저당권은 2015.09.30. 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김창현 | 제5층 제503호 38.02㎡ | 2020.11.27 / 2020.11.09 | 106,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
③ 가격 비교 — 확약이 이행된다면 숫자는 크게 낮다
두산마이빌(119-16)은 총 14세대, 2003.06.04. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2023.06. 전용 35.38㎡, 2층의 95,000,000원 1건이며, 데이터상 최근12개월 평균과 최신 거래도 모두 95,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 실거래 | 35.38㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 감정가 | 38.02㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 현재 최저가 | 38.02㎡ | 5 | 37,730,000원 |
확약이 실제 매각과 말소 과정에서 이행되어 인수액이 0원이면 실질취득은 37,730,000원으로, 95,000,000원 대비 39.7%입니다. 가격만 놓고 보면 상당히 낮습니다. 다만 비교 실거래가 1건이고 최신 거래월이 2023.06이라는 점, 이 물건은 위반건축물이라는 점 때문에 단순히 “시세의 40%니까 싸다”로 결론내리기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 김창현 보증금 | 106,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김창현 보증금 중 69,349,140원이 미배당입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,730,000원 | 69,349,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 80,464,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 88,245,079원 | 0원 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 총 부담은 임차보증금 106,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 따라서 이 사건에서 말소동의 확약서는 가격 판단을 완전히 바꾸는 핵심 문서입니다. 확약을 반영하면 실질취득은 낙찰가 수준이지만, 확약이 적용되지 않는 상황이라면 낮은 최저가 자체는 아무 의미가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 2003.06.04. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 부천부안초등학교 북동측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수도권1호선 역곡역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북서측 약 4m 내외 포장도로에 접하며 현황 출입은 남동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 2021.02.18. 위반건축물 시정계고에 따라 무단증축·조립식패널조·주거·9.4㎡가 집합건축물대장에 등재되어 있습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래는 1건입니다. 3회 유찰된 현재 회차까지의 흐름과 함께 매도·대출 시 제약 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김창현 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 의존합니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권과 배당 확인. 임차인은 대항력과 우선변제권이 있고 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 69,349,140원입니다. 확약이 없다면 낮은 최저가의 가격 메리트는 사라집니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 9.4㎡ 등재가 실제 현황·시정 가능성·이행강제금·금융 및 매도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 거래가 2023.06. 95,000,000원 1건뿐이므로, 그 한 건만으로 현재 적정가를 단정하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 이유 점검. 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 임차권·위반건축물·소규모 다세대라는 조건이 반복 유찰과 연결됐는지 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,773만원”보다 중요한 것은 확약서 한 장의 실효성
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 110,000,000원이 3회 유찰돼 37,730,000원까지 내려왔고, 데이터상 최근 거래 95,000,000원의 39.7%입니다. 그러나 김창현의 보증금도 106,000,000원으로 현재 소유자의 2020년 취득가와 같습니다. 전입은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 일반 배당계산으로는 현재 회차에서 69,349,140원이 남습니다.
그래서 이 사건의 결론은 단순한 “저가 경매”가 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상적으로 적용·이행된다면 김창현 임차권의 실질 인수는 0원이 되어 현재 37,730,000원이 실질취득가가 됩니다. 반대로 그 전제가 흔들리면 가격구조는 즉시 보증금 106,000,000원 수준으로 돌아갑니다. 여기에 9.4㎡ 무단증축 위반건축물까지 있으므로, 가격은 매력적이지만 문서 확인과 물건 하자 검증이 선행돼야 하는 조건부 물건으로 보는 것이 맞습니다.
