인천지방법원 2025타경35214. 부천시 원미구 상동아크로텔 4층 415호로, 공부상 용도는 근린시설로 제시됐고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 83,500,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,915,000원입니다. 표면 가격만 보면 절반 이하로 내려왔지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 2023년 8월 2일 부천시 압류가 말소기준으로 제시돼 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2004년 10월 21일 대림산업주식회사 명의 가등기입니다.
또 하나의 핵심은 임차권입니다. 실제 임차인은 홍효정 1명으로, 보증금은 83,000,000원, 전입 2021년 4월 12일, 확정일자 2021년 5월 13일입니다. 말소기준보다 전입이 앞서 대항력이 있고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 40,915,000원에 매각된다고 단순 배당하면 집행비용 1,136,470원을 제외한 39,778,530원이 임차인에게 배당되고, 부족분 43,221,470원이 남습니다. 원칙대로라면 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 402-1 상동아크로텔 4층 415호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 4층 415호 · 27.69㎡ |
| 소유자 | 김해운 (2013.05.09 매매, 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,500,000원 / 40,915,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 선순위 가등기를 먼저 봐야 한다
등기 흐름의 핵심은 말소기준일보다 앞선 권리입니다. 2004년 10월 21일 대림산업주식회사 명의의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기가 존재하고, 제공된 권리판정에서는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 별도 메모에서도 이 가등기를 담보가등기인지 종류 확인이 필요한 권리로 경고하고 있습니다. 따라서 임차권 확약만 확인하고 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍효정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 83,000,000원 | 2021.04.12 / 2021.05.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
홍효정의 임대차계약일은 2021년 3월 18일, 점유개시는 2021년 4월 10일이며 주민등록은 2021년 4월 12일입니다. 임차보증금은 83,000,000원이고 2023년 5월 12일 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 임차인 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 40,915,000원 | 43,221,470원 | 93,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 28,640,500원 | 55,275,029원 | 93,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 20,048,350원 | 63,712,520원 | 93,000,000원 |
확약이 없다고 가정한 룰상 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차의 매각가 40,915,000원에 룰상 인수액 43,221,470원을 더하면 84,136,470원이고, 3회 유찰 시에는 28,640,500원에 55,275,029원이 남으며, 4회 유찰 시에는 20,048,350원에 63,712,520원이 남습니다. 다만 이 사건은 홍효정 임차권 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 실제 입찰 판단에서는 해당 임차인 인수를 0원으로 봐야 합니다. 그 대신 선순위 가등기 확인이 가격보다 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,136,470원 |
| 1. 임차인 홍효정 보증금 | 83,000,000원 | 39,778,530원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,915,000원 가정 시 집행비용 1,136,470원을 제외한 39,778,530원이 홍효정 보증금에 배당되는 계산입니다. 룰상 부족분은 43,221,470원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 홍효정에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지방검찰청 부천지청 남서측 인근으로, 주위에 아파트·공동주택·업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 송내역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설로 제시됐지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 건물은 철근콘크리트조 15층 중 4층 415호이며 사용승인일은 2004.09.21입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 갑구 2번 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 본등기 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 홍효정 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소까지 연결되는 조건인지 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 인수 구분. 홍효정 보증금의 현재 회차 룰상 미배당액은 43,221,470원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 이 숫자를 가등기 위험과 섞어 해석하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 83,500,000원이나 최저가 40,915,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 공부상 용도와 현황 구분. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·전입·대출 가능 여부를 용도와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 83,500,000원에서 2회 유찰돼 40,915,000원까지 내려왔습니다. 대항력 있는 홍효정의 보증금 83,000,000원도 원칙적으로는 낙찰가에 따라 미배당액을 매수인이 떠안을 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 여기까지만 보면 부담이 크게 줄어든 것처럼 보입니다.
그러나 결론을 뒤집는 변수는 2004년 갑구 2번 가등기입니다. 말소기준 2023년 8월 2일보다 약 19년 앞서 있고, 제공된 권리판정도 매수인 인수로 표시합니다. 별도 경고 역시 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 “임차권 확약으로 주된 보증금 인수는 해소됐지만 선순위 가등기 위험은 남아 있는 물건”으로 보는 것이 일관됩니다. 실거래 비교자료도 없어 40,915,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 가격보다 가등기 확인이 먼저이며, 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
