수원지방법원 2024타경81625. 수원시 팔달구 화서동 드림캐슬 4층 403호, 전용 47.805㎡의 다세대주택입니다. 2015년 5월 사용승인된 5층 건물로, 해당 호실은 침실 2개·거실·주방·욕실·현관·발코니 구조입니다. 현재 소유자 이주형은 2021.06.28. 이 물건을 거래가 202,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 등기부에 남은 과거 근저당이 아니라 김대훈의 임차권입니다. 반월신용협동조합 근저당은 2015.11.09. 일부포기로 말소됐고, 신한은행 근저당도 2021.06.25. 해지로 말소됐습니다. 이후 말소기준은 2024.05.30. 국민건강보험공단 압류이며, 김대훈의 전입·점유·확정일자는 2021.06.25.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경81625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16, 4층 403호 (화서동, 드림캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.805㎡ · 침실2·거실·주방·욕실·현관·발코니 · 5층 중 4층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 11세대 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 2015.05.29. |
| 소유자 | 이주형 (2021.06.28. 소유권이전 · 거래가 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,972,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.03. |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
김대훈과 별도로 기재된 ‘시보증’은 새로운 임차인이 아니라 김대훈 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 보증금을 별도로 합산하지 않으며 실제 임차인은 김대훈 1명입니다.
| 구분 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대훈 실제 임차인 | 전유부분 전부 · 주거 전입·점유 2021.06.25. 확정일자 2021.06.25. 임차권등기 2023.07.20. | 202,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구우선변제 | 룰상 92,368,000원확약 후 0원* |
| 시보증 보증기관 신고 | 김대훈 보증금의 대위·승계 배당요구 2024.10.10. | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 우선변제 | 김대훈과 중복 |
* 실질 인수 0원은 2026.01.13. 제출된 확약서가 해당 임차보증금 전부에 유효하게 적용되고, 대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않는 룰상 현재 회차 미배당 인수 추정액은 92,368,000원입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 112,000,000원 | 92,368,000원 | 112,000,000원* |
| 9회 유찰 시 | 89,600,000원 | 114,412,800원 | 89,600,000원* |
| 10회 유찰 시 | 71,680,000원 | 132,010,240원 | 71,680,000원* |
확약이 없다면 최저가가 112,000,000원 → 89,600,000원 → 71,680,000원으로 내려가도 룰상 인수 추정액은 92,368,000원 → 114,412,800원 → 132,010,240원으로 증가합니다. 즉 낮은 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 인수액은 각 회차에서 실질 0원*이므로 실질취득은 낙찰가와 같아집니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
드림캐슬 전용 47.81㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 표본 평균은 167,333,333원이고, 현재 확약 반영 실질취득 112,000,000원은 실거래 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 47.81㎡ | 3층 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 47.81㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 47.81㎡ | 4층 | 202,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 167,333,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김대훈 보증금 | 202,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 반월신용협동조합 근저당 이력 | 598,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 이력 | 128,400,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 214,972,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 배당에 사용되고, 김대훈 보증금 중 92,368,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 제출된 확약이 유효하게 이행되면 이 미배당액에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 침실2·거실·주방·욕실·현관·발코니 구조입니다. 2015년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 화서초등학교 북동측 인근의 일반주택지대로, 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측으로 노폭 약 7미터 도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방·급탕, 급배수·위생설비, 공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,403,000원/㎡, 대지면적 310.0㎡이며 11세대 도시형생활주택 1개동의 대지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 현장확인 한계. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했고, 내부 구조와 관리상태는 건축물현황도와 외부 관찰로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.13. 확약서의 제출 주체, 대상 보증금, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 김대훈이 실제 임차인 1명이며 ‘시보증’은 중복 보증금이 아닌 대위·승계 신고인지 원본에서 재확인하세요.
- 배당 후 말소 절차 확인. 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소한다는 확약이 낙찰 후 어떤 절차와 시점으로 이행되는지 확인하세요.
- 현황·명도 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계와 내부 관리상태를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 11세대 다세대·실거래 3건·8회 유찰·매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매도 가격을 보수적으로 잡으세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 확약과 환금성이 먼저다
표면만 보면 감정가 160,000,000원에서 8회 유찰돼 112,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 김대훈의 보증금이 202,000,000원이므로, 확약이 없었다면 현재 회차에서도 92,368,000원의 미배당 인수가 남아 최저가 할인은 실질적인 가격 메리트가 아니었습니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.01.13. 제출된 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약이 해당 보증금 전부에 유효하고 대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 112,000,000원으로 실거래 평균의 66.9%입니다. 다만 8회 유찰, 11세대 규모, 실거래 3건, 매각률 0.0%는 강한 환금성 경고입니다. 확약은 확인 대상이고, 가격 할인은 그 확인이 끝난 뒤 평가할 요소입니다.
