인천지방법원 2025타경35228. 김포 풍무동 수아트빌 2동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.26. 주식회사엠케이캐피탈대부 근저당권 22,500,000원입니다. 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 최동규입니다. 최동규의 전입·점유는 2020.12.28, 확정일자는 2020.10.21로 말소기준 2021.01.26보다 빠릅니다. 보증금은 175,000,000원이고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 기준 기계적인 배당계산에서는 보증금 중 69,509,200원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.01.26. 설정된 주식회사엠케이캐피탈대부의 근저당권입니다. 최동규는 그보다 앞선 2020.12.28. 전입·점유했고 2020.10.21. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 보증금 175,000,000원은 실제 임차보증금으로 봅니다.

* 확약 반영 전 배당계산상 인수액은 현재 회차 69,509,200원, 3회 유찰 시 101,298,280원, 4회 유찰 시 123,528,796원입니다. 확약은 최동규 임차권에 대한 판단이며, 입찰 전 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.078억, 최근 거래는 1.60억

수아트빌(1,2동)은 20세대, 2016.10.14. 준공입니다. 확인된 거래는 2건이며 전체 평균은 185,000,000원이지만, 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.03. 160,000,000원입니다.

확약을 반영한 현재 실질취득은 107,800,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 67.4%입니다. 최저가 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 160,000,000원은 전용 46.2㎡이고 본건 비교 대상 면적은 51.2㎡이며, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 최근 가격은 과거 거래 대비 -23.8% 하락 추세입니다. 따라서 185,000,000원의 전체 평균만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

배당계산만 보면 최동규 보증금 부족분 69,509,200원이 발생합니다. 본 리포트의 매수인 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 판단입니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약 전에는 ‘싸질수록 인수가 늘어난다’

확약을 적용하지 않는 원래 권리구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해 매수인의 총 부담이 보증금 175,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 “2회 유찰되어 49%니까 싸다”는 해석은 확약 확인 없이 성립하지 않습니다. 반대로 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권을 해소하는 조건대로 이행된다면 회차 하락분이 그대로 매수인의 가격 할인으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 301호이며 사용승인은 2016.10.14입니다.
• 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 북서측에 인접하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·재정비촉진지구·성장관리권역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 1,447,000원/㎡, 토지면적 611.0㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 수아트빌(1,2동)은 20세대이고 확인 거래는 2건뿐입니다. 최근 12개월 거래도 1건이며 가격 추세가 -23.8%여서 거래량과 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최동규 임차권등기의 말소와 대항력 인수 해소를 실제로 담보하는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 최동규는 전입 2020.12.28, 확정일자 2020.10.21, 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약 미이행 시 인수구조가 즉시 달라집니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 185,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -23.8%이므로 과거 210,000,000원 거래를 현재 시세의 직접 기준으로 삼지 않아야 합니다.
• 표본 차이 확인. 최신 160,000,000원 거래는 전용 46.2㎡이고 본건 비교 대상 면적은 51.2㎡입니다. 층·면적·내부상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 감정 현장조사에서는 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상으로 조사되었습니다. 임차권등기 이후 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제는 관계부서에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력

표면만 보면 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 107,800,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 확약을 반영한 실질취득도 107,800,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 67.4%입니다. 가격만 보면 분명 관심을 둘 구간입니다.

하지만 원래 권리구조는 단순한 저가 매물이 아닙니다. 최동규는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 175,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 69,509,200원이 인수될 수 있고, 유찰이 더 진행될수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건을 할인 매물로 바꾸는 결정적 요소는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

따라서 결론은 “확약 확인 전에는 대항력 인수형, 확약이 조건대로 이행되면 실질 인수 0원의 할인형”입니다. 동시에 최근 시세는 160,000,000원이고 추세는 -23.8% 하락, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 가격은 매력적이지만, 권리 해소 서류와 시세 표본을 확인하고 들어가야 하는 B등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.