인천지방법원 2025타경35241. 김포시 하성면 마곡리 에이원아파트 10층 1001호로, 감정 이용상태도 아파트입니다. 권리관계의 핵심은 2022.08.05. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2021.02.23. 전입을 갖춘 박찬환의 임차권입니다. 박찬환의 보증금은 203,000,000원, 확정일자는 2021.01.14., 점유개시는 2021.02.25.로 확인되고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
따라서 확약을 빼고 권리만 보면 이 사건은 단순한 “최저가 1억대 아파트”가 아닙니다. 현재 회차 배당계산상 박찬환에게 99,209,980원이 배당되고, 부족분 103,790,020원이 매수인 인수로 계산됩니다. 3회 유찰 시에는 인수 계산액이 133,677,018원, 4회 유찰 시에는 154,593,913원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형의 전형처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 10층 1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.26㎡ · 철근콘크리트구조 일반지붕 12층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 문기환 · 2021.03.31. 소유권이전 (2018.11.30. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 선순위지만 확약이 핵심
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬환 | 전부 · 전입 2021.02.23 · 점유개시 2021.02.25 | 203,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확정일자 2021.01.14 · 배당요구 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약 |
실제 임차인은 1명, 박찬환입니다. 을구 순위 3-2는 별도의 보증금이나 별도의 임차인이 아니라 3번 주택임차권의 경정등기로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 박찬환은 전입일이 2022.08.05. 말소기준 압류보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
에이원아파트는 36세대, 2018.12.05. 사용승인 단지입니다. 제공된 유사면적 실거래는 총 5건이고 전체 평균은 207,948,000원이지만, 2021.06. 거래 280,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 179,870,000원, 최신 거래 188,240,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -20.6%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.93㎡ | 9 | 188,240,000원 |
| 2024.10 | 48.3㎡ | 2 | 171,500,000원 |
| 2023.10 | 49.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 49.93㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 179,870,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 101,430,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 56.4%로, 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 최신 거래도 188,240,000원으로 실질취득액을 웃돕니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -20.6%이므로 하락장 보정 없이 전체 평균 207,948,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,020원 |
| 1. 임차인 박찬환 보증금 · 우선변제 | 203,000,000원 | 99,209,980원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 박찬환 보증금 중 103,790,020원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하성초등학교 남동측 인근이며, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 일반지붕 12층 건물의 10층 1001호이며, 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 677,000원/㎡, 토지면적 615.0㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 에이원아파트는 36세대이고 실거래 표본은 5건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 2.5회, 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박찬환 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이 사건에서 실제로 적용되는지, 말소 조건과 범위를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 박찬환은 전입 2021.02.23., 확정일자 2021.01.14., 점유개시 2021.02.25.로 말소기준 2022.08.05.보다 선순위입니다. 확약 전제를 빼면 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 3-2 경정등기 확인. 을구 3-2는 3번 임차권의 경정기재입니다. 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않되, 경정 내용은 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 179,870,000원, 최신 거래는 188,240,000원이지만 최근 대 과거 거래 추세는 -20.6%입니다. 전체 평균 207,948,000원만으로 할인폭을 판단하지 마세요.
- 유찰·환금성 점검. 현재 2회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%입니다. 36세대 규모와 함께 실제 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약서가 가격을 결정한다”
표면만 보면 감정가 207,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 101,430,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 박찬환은 보증금 203,000,000원의 선순위 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액만도 103,790,020원입니다.
이 사건을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 박찬환 임차권의 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 101,430,000원이 되고 최근 12개월 평균 179,870,000원의 56.4%로 내려옵니다. 가격 측면에서는 분명한 여유가 생깁니다. 다만 시장은 최근 -20.6% 하락 추세이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 결론은 “확약 확인 시 가격 매력 있음, 확약 확인 전에는 대항력 인수형으로 접근”입니다.
