한 줄 평 임차권등기가 있는 대항력 임차인이 핵심입니다. 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 임차보증금 270,000,000원 중 배당 부족분 136,487,080원이 매수인에게 인수될 수 있어 단순 저가 낙찰로 보면 안 됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 범위는 확약 조건 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
278,000,000원
136,220,000원
136,220,000원
2회 유찰
실질취득 검토
272,707,080원
낙찰가+부족인수 기준
임차보증금
270,000,000원
대항력·우선변제
핵심지표
C등급
인수위험 확인 필요
인천지방법원 2025타경35243. 부천시 원미구 도당동 대현빌 제1동 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 2.78억, 현재 최저매각가는 1.36억까지 하락했습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 128-8 대현빌 1동 5층501호 |
| 물건종류 | 다세대 · 건물의 전부 · 5층 제501호 |
| 소유자 | 박재오 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필수
등기상 임차권자 이미혜가 존재합니다. 전입일 2021.10.22, 확정일자 2021.10.08, 임차보증금 270,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 배당표 기준 부족분은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
⚠️ 임차보증금 인수 구조 최저매각가 136,220,000원에서 임차인 우선배당 예상액은 133,512,920원입니다. 보증금 270,000,000원과 차액 136,487,080원은 일반적인 구조에서는 매수인 부담 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 확약 범위 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 270,000,000원 | 有 | 가능 | 확인필요 |
③ 시세 비교 — 낮아진 가격보다 실질취득이 중요
동일 단지 거래 표본은 면적이 완전히 일치하지 않아 참고 수준으로 봐야 합니다. 최근 거래는 2025.11 기준 310,000,000원이며 최근 12개월 평균도 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 73.74㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.08 | 73.74㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 1건 | 310,000,000원 |
최저가는 136,220,000원으로 표면상 시세 대비 낮지만, 대항력 임차인 부족 인수 가능액을 더하면 실질취득 부담은 약 272,707,080원입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
배당 분배
가격 vs 실질취득
임차인 인수 가능성을 반영하면 시세 접근 방식이 달라집니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,707,080원 |
| 임차인 이미혜 보증금 | 270,000,000원 | 133,512,920원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⛔ 입찰 전 핵심 확인 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 인수권리 해소를 의미하는지 반드시 확인해야 합니다. 확약 범위를 벗어난 임차권 위험이 남을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 이미혜 임차인의 대항력 및 부족배당 인수 여부 확인.
- 확약서 검토. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 확인.
- 실질취득 기준 판단. 낙찰가가 아니라 인수 가능 금액 포함 총비용으로 비교.
- 명도 검토. 임차인 권리관계 확인 후 인도 절차 준비.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 매력적인 숫자를 보여주지만, 핵심은 임차권등기입니다. 대항력 임차인의 부족배당 인수 가능성이 존재하기 때문에 단순히 1.36억 낙찰로 판단하면 위험합니다. 확약서 범위가 명확히 확인된다면 재평가 여지가 있으나, 현재 기준으로는 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
