인천지방법원 2025타경35248. 김포 구래동 한강신도시세종헤르메스 10층 1018호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 당시 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 소유자는 김소연으로, 2019년 10월 9일 매매를 원인으로 2020년 7월 29일 거래가액 111,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 86,400,000원이 말소기준권리이며, 2025년 12월 4일 유에스아이제삼차유동화전문유한회사가 임의경매를 개시했습니다.
권리의 순서 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 우리은행 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다. 그러나 감정평가서는 현장을 폐문 부재 상태로 기록했고 내부 확인도 하지 못했으며, 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 등기상 소멸관계와 별개로 실제 점유·사용관계 확인은 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35248 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 10층 1018호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 17층 건물 내 제10층 제1018호 · 사용승인일 2020.06.04 |
| 소유자 | 김소연 · 거래가액 111,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 83,275,947원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2020년 6월 16일 공유자 지분 전부가 무궁화신탁으로 이전됐으나 해당 신탁등기는 이후 말소됐고, 2020년 7월 29일 김소연에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 86,400,000원 근저당이 말소기준입니다. 2025년 12월 4일 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 근거가 없다
감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 50,960,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰되면 제시된 시나리오상 35,672,000원(34.3%), 4회 유찰 시에는 24,970,400원(24.01%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 50,960,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정 당시 실제 이용은 업무시설(오피스텔)이므로, 입찰가격 판단은 해당 호실의 실제 이용상태와 별도의 시세 확인을 함께 해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,960,000원 | 49% | 36,757,280원 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 34.3% | 51,770,096원 |
| 4회 유찰 시 | 24,970,400원 | 24.01% | 62,279,067원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 86,400,000원 | 49,642,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,960,000원 가정 시 집행비용 1,317,280원을 제외한 49,642,720원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 36,757,280원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근. 주변은 상업시설·아파트단지·오피스텔 등이 구획에 따라 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 구래역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중으로 조사됐으나 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 17층 건물의 10층 1018호이며 사용승인일은 2020.06.04입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 30미터, 동측 폭 약 15미터 도로와 북측 폭 약 20미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이며 공시지가는 3,363,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 폐문 부재이고 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 이용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 50,960,000원의 시장가격 대비 수준을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 근저당 배당. 현재 회차에서는 우리은행 채권최고액 86,400,000원 중 49,642,720원이 배당되고 36,757,280원이 미배당으로 계산됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 35,672,000원, 4회 유찰 시 24,970,400원으로 제시돼 있으나 가격 하락 자체를 시세 메리트로 동일시하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 점유·이용상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 현장 확인이 먼저
이 사건의 장점은 등기상 말소 구조가 단순하고 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 감정가 104,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 50,960,000원까지 내려온 것도 숫자상으로는 눈에 띕니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 없고, 감정 당시 대상 호실은 폐문 부재였으며 임대관계도 미상이었습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘감정가의 49%니까 싸다’가 아니라, 실제 점유·이용관계와 별도 시세를 확인한 뒤 50,960,000원이 정말 합리적인지 판단하는 것입니다. 권리 구조는 비교적 명료하지만, 가격 판단은 아직 확인이 더 필요한 물건입니다.
