인천지방법원 2025타경35261. 김포시 풍무동 테라스테이 2층 206호입니다. 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 주택임차권을 어떻게 볼 것인가입니다. 안혜진의 임차권은 주민등록일자 2020.05.21., 점유개시일자 2020.06.04.로 말소기준인 2025.10.13. 수원시 압류보다 앞섭니다. 등기상 임차보증금은 100,000,000원과 105,000,000원으로 기재돼 있어, 확약이 없다면 현재 최저가보다 훨씬 큰 인수위험이 문제될 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영하며, 현재 회차의 실질취득도 최저매각가와 같은 43,904,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제2층 제206호 |
| 소유자 | 이흥연 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준권리는 2025.10.13. 수원시 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.19. 안혜진의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2025.12.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.12.18. 가압류 210,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안혜진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.21. / 2020.06.04. | 대항력 有 | 2023.07.19. | 확약 반영 0원 |
안혜진은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이며, 주택임차권등기 역시 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이번 사건에서는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 제출돼 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
③ 현재 회차 배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 42,713,728원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 315,000,000원, 예상 배당액은 42,713,728원이며 미배당액은 272,286,272원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 확약을 반영해 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 272,286,272원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 285,220,391원 |
| 5회 유찰 시 | 21,512,959원 | 20,725,726원 | 294,274,274원 |
⑤ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 풍무동 신풍초등학교 서측 인근이며, 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다.
- 도로. 서측과 동측으로 광대로 및 소로의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 대지권. 등기사항전부증명서에 대지권이 등재되지 않은 상태로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 제출된 확약서의 대상 임차권과 효력을 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 안혜진의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리입니다. 확약과 연결해 확인해야 합니다.
- 대지권 미등재 확인. 감정평가에서 대지권 미등재 상태가 적시돼 있으므로 대지사용권·대지권 등기 가능 여부와 법적 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건의 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도의 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 43,904,000원은 감정가 대비 34.3%지만 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘싼 가격’보다 확약과 대지권 확인
이 사건은 겉으로 보면 감정가 128,000,000원에서 3회 유찰돼 43,904,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 안혜진의 임차권은 말소기준보다 앞서지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 43,904,000원입니다.
다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 3회 유찰, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 병존, 그리고 감정평가서가 적시한 대지권 미등재까지 확인해야 합니다. 이 물건은 확약 효력과 대지권 관계를 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 중요합니다.
