인천지방법원 2025타경35265. 부천시 원미구 춘의동 현대아트빌 4층 402호, 전용 37.53㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤정섭으로 2021년12월30일 매매계약, 2022년1월4일 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 170,000,000원입니다. 이후 2022년11월18일 부천시 압류가 말소기준권리로 잡히고, 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
그런데 일반적인 후순위 권리 소멸만 보고 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 한주희는 2021년11월9일 확정일자를 받고 2021년11월30일 전입·점유를 시작한 말소기준보다 선행하는 대항력 임차인입니다. 임차보증금은 170,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액은 사실상 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 128-19 현대아트빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 계남로295번나길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.53㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 윤정섭 (2021.12.30 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.11.18 부천시 압류입니다. 이후 분당세무서장·계양세무서장의 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 한주희는 임차권등기 자체는 2023.12.01이더라도 전입·점유가 2021.11.30, 확정일자가 2021.11.09로 말소기준보다 앞섭니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한주희 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 2021.11.09 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 확약 적용 · 룰상 118,191,970원 |
| VAN ELENA DANILOVAN 현황조사 점유자 | 2024.05.09 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 확인된 전입일은 말소기준 이후 | 미상 | 미상 |
| VAN MEY VIKTOROVNA 현황조사 점유자 | 2024.07.14 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 확인된 전입일은 말소기준 이후 | 미상 | 미상 |
확약은 한주희 임차권에만 적용됩니다. 따라서 현황조사에서 확인된 VAN ELENA DANILOVAN, VAN MEY VIKTOROVNA의 임대차 조건까지 함께 해소됐다고 보면 안 됩니다. 두 점유자의 확인된 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자 등 임대차 세부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 별도 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 53,165,000원
현대아트빌은 8세대, 2003.02.19 사용승인된 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 전용 37.53㎡ 거래는 2건이며, 2021.08과 2021.12에 모두 170,000,000원에 거래됐습니다. 최신 확인 거래도 2021.12의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 37.53㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 37.53㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | 37.53㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
한주희 임차권에 대한 말소동의 확약이 정상 적용된다는 전제라면 실질취득액 53,165,000원은 시세지표 170,000,000원의 31.3%입니다. 가격만 놓고 보면 큰 할인입니다. 다만 거래표본 자체가 2건뿐이고 최신 거래가 2021.12이므로, 현재 환금가치를 촘촘하게 확인할 수 있는 시장은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 임차인 한주희 보증금 | 170,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 한주희 보증금 미배당액은 118,191,970원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 정상 적용되면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 118,191,970원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 133,854,379원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 144,818,065원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 한주희 보증금의 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질취득은 결국 약 170,000,000원 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 단순히 “3회 유찰돼 53,165,000원까지 싸졌다”라고 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 확약이 실제로 효력을 발휘할 때만 성립합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 부천신흥초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 춘의역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 6m 내외, 서측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 공시지가 2,396,000원/㎡, 토지면적 119.1㎡, 지목은 대이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 확인 거래가 2건에 그치고, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 이 사건·한주희 임차권·낙찰 후 말소 절차에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당모델의 미배당액은 118,191,970원이지만, 확약 정상 적용 시 한주희에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 밖 점유자 확인. VAN ELENA DANILOVAN과 VAN MEY VIKTOROVNA는 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사 외 임대차 원본과 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신성 점검. 확인 거래는 2021.08·2021.12 두 건뿐입니다. 53,165,000원이 낮아 보여도 현재 매매환금가를 이 두 거래만으로 확정할 수 없습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현대아트빌 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 권리조건뿐 아니라 소규모 다세대의 수요·명도·현장상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “53,165,000원짜리 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 155,000,000원에서 3회 유찰돼 53,165,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 한주희의 보증금 170,000,000원은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차 배당만으로는 118,191,970원이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가 하락은 실질취득액을 크게 낮추지 못합니다.
반대로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 정상적으로 적용되면 한주희에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀌고, 매수인의 실질취득은 53,165,000원이 됩니다. 최신 확인 거래 170,000,000원 대비 31.3%라는 가격 차이도 이때 비로소 의미가 있습니다. 다만 확약 밖 점유자 2명의 임대차 세부가 확인되지 않았고, 8세대 소규모 다세대에 거래표본 2건, 평균 유찰 3.0회라는 환금성 약점도 뚜렷합니다. 확약 유효성 확인이 1순위, 점유관계 확인이 2순위, 가격 판단은 그 다음인 사건입니다.
