부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35267 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 37.345㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

87,000,000원 8,700만 감정가 166,000,000원

감정가의 52% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 81,340,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

813만원

최저가의 10% · 8,134,000원

실거래 대비

▼ 42.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.52억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.170g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 인수 위험이 핵심인 다세대. 최저가는 낮지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 81,340,000원이나 김예은 임차보증금 부족분 76,524,120원 인수 가능성 반영 필요
자금 입찰보증금 약 8,134,000원 · 매수인 예상 인수액 76,524,120원
리스크 임차권등기·대항력 임차인 존재. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 조건 확인 필요

한 줄 평 다세대 물건으로 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 구간입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 김예은의 보증금 156,000,000원 중 배당 부족분 76,524,120원이 매수인에게 승계될 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

166,000,000원 / 81,340,000원

2회 유찰

실질취득 검토

157,864,120원

낙찰가+예상인수액

매수인 인수

76,524,120원

김예은 부족 보증금

핵심지표

C등급

임차권 리스크

인천지방법원 2025타경35267. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 라움힐스앤테라스 3층301호 다세대주택입니다. 감정가는 166,000,000원이며 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 두 차례 유찰되었습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 유찰 할인형 물건과 다릅니다. 등기부상 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 배당 부족분이 발생할 경우 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35267
소재지	경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-30 라움힐스앤테라스 3층301호
물건종류 / 면적	다세대주택 · 전용 37.345㎡
소유자	권철승
감정가 / 최저가	166,000,000원 / 81,340,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 156,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구 3번 주택임차권등기는 별도 검토가 필요한 항목입니다. 김예은 임차인은 전입 2022.06.13, 확정일자 2022.05.16으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 매수인 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
김예은	156,000,000원	有	有	76,524,120원 가능
권혜연	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약 조건 확인 필요 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기와 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있습니다. 확약 범위와 효력을 확인해야 하며, 확약 적용 여부에 따라 인수 부담 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

단지	라움힐스앤테라스
세대수 / 준공	14세대 / 2018.11.06
최근 12개월 평균	126,000,000원 (2건)
최신 거래	2026.04 · 134,000,000원
전체 평균 거래	144,000,000원
최근 추세	-30.0%

최근 12개월 평균 거래가는 126,000,000원이며 최저매각가는 표면적으로 낮습니다. 다만 대항력 임차인 인수 가능성을 고려하면 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득금액입니다. 현재 회차 기준 실질 부담은 약 157,864,120원으로 최근 거래 수준을 웃도는 검토가 필요합니다.

배당 분배 (81,340,000원 가정)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,864,120원
임차인 김예은 보증금	156,000,000원	79,475,880원
주택도시보증공사 가압류	1,804,000,000원	0원
잔여	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차인의 부족 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약서 검토. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 판단. 최저가 81,340,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다.
소규모 다세대 환금성. 14세대 규모로 거래량과 환금성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권과 부족 보증금 인수 가능성이 존재하므로, 확약 효력 확인 없이 단순 저가 매수로 접근하기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만 권리 검토가 먼저인 다세대 물건입니다.

부동산강제경매

유찰로 싸 보이지만, 임차권 인수가 핵심이다 — 김포 라움힐스앤테라스 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 매수인 인수 가능성

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 할인보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 6,600만원
2	2026-05-27	유찰	1억 1,620만원
3	2026-07-08	대기	8,134만원