인천지방법원 2025타경35280. 부천시 원미구 도당동 도당센트레빌 A동 303호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 송선호는 2021년 4월 22일 매매를 원인으로 2021년 5월 6일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 235,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 11월 29일 국민건강보험공단 압류입니다.

핵심은 이 말소기준보다 앞선 김연희의 임차관계입니다. 김연희는 2021년 4월 15일 전입·점유, 2021년 3월 8일 확정일자, 보증금 235,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 김연희 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심

말소기준은 2021.11.29 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 시흥시·부천시·고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김연희의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.

② 임차인·점유자 — 확약 적용 범위를 나눠 봐야 한다

박채연은 2024년 12월 19일 전입으로 말소기준인 2021년 11월 29일보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 김연희 임차권에 적용되는 확약을 박채연에게까지 확대해 해석해서는 안 됩니다. 확약은 김연희 임차권에만 적용하며, 박채연의 임대차 조건은 별도로 최종 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 165,200,000원 기준으로 봐야 한다

이 사건은 확약 적용으로 김연희 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가 165,200,000원 = 실질취득 165,200,000원입니다. 도당센트레빌 A동·B동의 제공 실거래 표본은 3건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 185,000,000원입니다.

현재 실질취득 165,200,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 89.3%입니다. 전체 거래 평균은 208,666,666원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래 대비 -16.1%의 하락 추세라는 것입니다. 따라서 현재 가격이 최근 평균 아래라는 이유만으로 공격적인 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 김연희 보증금 중 162,087,200원이 배당되고, 룰상 미배당 72,912,800원이 발생합니다. 다만 김연희 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액은 커지지만, 확약 후 실질 인수는 0원

확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 김연희에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다. 즉 대항력 인수형의 전형적인 ‘낙찰가만 낮아져도 실제 부담은 크게 줄지 않는’ 구조입니다. 이 사건에서 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결되는 이유는 김연희 임차권 말소동의 확약이 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 부천시 도당동 소재 도당중학교 북측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 토지 공시지가는 2,538,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 도당센트레빌 A동·B동은 24세대 규모이며 제공 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -16.1%여서 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 김연희의 을구 3번 주택임차권등기에 대한 확약임을 확인해야 합니다. 이 확인이 실질 인수 0원의 전제입니다.
• 박채연 임대차 조건. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 대상과 별개의 점유자이므로 별도 확인이 필요합니다.
• 압류 4건. 국민건강보험공단·시흥시·부천시·고양시 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 확약 적용 후 실질취득은 165,200,000원으로 최근12개월 평균 185,000,000원의 89.3%입니다. 다만 최근 추세 -16.1%를 함께 반영해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모이며 제공 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 아파트 대단지처럼 거래량을 전제로 접근하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서의 적용 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 확약의 효력을 확인해야 한다”

이 사건을 최저가 165,200,000원만 보고 접근하면 권리구조를 절반만 보는 셈입니다. 김연희는 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차 배당 기준 미배당액도 72,912,800원입니다. 원칙대로라면 매수인 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김연희 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

그 결과 현재 실질취득은 최저가와 같은 165,200,000원이 되고, 최근12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 89.3% 수준입니다. 다만 시장 추세가 -16.1%이고, 24세대 소규모 다세대이며, 확약 밖의 박채연은 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 원문과 별도 점유자 확인을 마친 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건”입니다.